今天要和大家深入探討一個許多人容易掉入的陷阱：輕率地將房子贈與給子女，卻忽略了可能因此損失百萬甚至更多稅金的風險。這個問題，不僅僅是單純的財產移轉，更牽涉到複雜的房地合一稅計算以及相關的法律規範，稍有不慎，就會讓你的財產規劃產生嚴重的漏洞。
送房子的隱藏代價：增值越多，虧損越大！
許多長輩抱持著「讓子女輕鬆擁有房產」的美好心願，選擇將辛苦積累的房產直接贈與給子女，認為這樣子女就能省下大筆購屋資金。然而，這看似簡單的決定，卻可能埋下巨大的稅務風險。因為房地合一的稅制設計，未來房價增值幅度越大，子女在出售時需繳納的房地合一稅也就越高，甚至可能遠遠超過你當初預期的節省金額。這不僅會讓子女承擔沉重的稅負壓力，更可能讓原本的善意之舉，變成一場難以預料的財務災難。
賣房子的兩大稅金：細說持有稅與交易稅的計算方式
在進行房產交易時，必須仔細了解可能產生的兩種稅金：持有稅和交易稅。
持有稅：精算交屋日前的持有成本
持有稅包含水電瓦斯費、地價稅、房屋稅等，這些費用會根據實際持有天數進行比例計算，並在交屋時進行清算。交屋前由屋主負擔，交屋後則由買方負擔。舉例來說，如果一間房子在今年8月1日完成買賣點交，屋主在今年5月繳納了1000元的房屋稅（課稅期間為前一年7月1日至今年6月30日），那麼屋主就需要將7月份的房屋稅比例 (1000元 / 365天 * 31天 ≈ 85元) 補償給買方，以確保交易的公平性。同樣的邏輯也適用於水費、電費、瓦斯費以及地價稅等其他費用。
交易稅：土地與房屋的獲利分別課稅
交易稅的計算則相對複雜，因為房產是由土地和房屋兩部分組成，因此出售時的獲利也需要分別計算，並根據土地和房屋的取得日期，適用不同的課稅方式和稅率。 民國105年之前取得的房產適用舊制課稅方式，房屋獲利會併入每年5月的綜合所得稅申報，而土地的獲利則需要另外繳納土地增值稅。而民國105年之後取得的房產則適用新制，也就是房地合一稅。
時間決定課稅標準：舊制與新制的差異比較及案例分析
計算交易稅的方式，會因為房產取得的時間而有所不同，這也是許多人在進行房產交易時容易混淆的地方。
| 取得時間 | 課稅方式 | 計算方式 | 案例 |
|---|---|---|---|
| 民國105年以前 | 舊制(房屋併入所得稅，土地另計土地增值稅) | 房屋成本需要提供充分的證明文件，房地可以選擇拆算或使用核實認定的方式計算。若無法提供成本證明，則根據房屋是否屬於高價住宅，採用不同的計算公式。 | 一間在民國95年取得的房子，原價500萬，113年以1000萬售出，若有完整成本證明且房地已拆算，則房屋獲利部分併入所得稅，土地獲利部分則繳納土地增值稅。 |
| 民國105年以後 | 新制(房地合一稅) | 房屋與土地合併計算，依持有期間長短，稅率從15%到45%不等，預售屋換約也需課徵房地合一稅，並需另外繳納土地增值稅。 | 一間在民國110年取得的房子，113年以1000萬售出，則需根據持有期間計算房地合一稅，並另外繳納土地增值稅。 |
舊制的計算方式相當複雜，需要專業人士協助才能確保正確性。而新制的房地合一稅雖然看似簡化了計算流程，但高達45%的最高稅率，仍讓許多民眾望而卻步。
實價課稅時代來臨：更精準的稅負計算與政府政策的影響
為了抑制短期炒作不動產，政府實施了實價課稅制度，並在民國105年1月1日之後，對取得的不動產實施房地合一稅。即使房地合併計算，土地增值稅仍需另外繳納，這也讓許多民眾在進行房產交易時，需要更加謹慎地評估相關的稅務成本。
贈與 vs. 買賣：避稅策略的關鍵抉擇與成本差異
贈與和買賣的取得成本計算方式大相逕庭，這是造成許多人稅務規劃錯誤的主要原因。贈與的取得成本是以贈與時的房屋評定現值加上土地公告現值，再乘以消費者物價指數計算，而買賣則以當初的成交價為準。因此，贈與的取得成本通常遠低於買賣成本，這也直接影響到未來出售時需要繳納的房地合一稅。
避免高額稅負的策略建議：善用贈與免稅額度與其他避稅方法
如果你計劃將房產留給子女，建議善用每年每人244萬元的贈與免稅額度，逐步贈與子女現金，累積足夠的資金後，再以買賣的方式將房產轉讓給他們。這樣可以有效提高取得成本，降低未來出售時的稅負壓力。
受贈房產的解決方案：深度解析自住免稅額與重購退稅的條件與限制
若已經受贈房產，想要出售並節省稅金，可以考慮以下兩種方式：
一、自住400萬免稅額：嚴格條件下的避稅良方
符合連續自住滿六年，且六年內未曾將房屋出租、營業或作為其他用途，且總獲利在400萬元以內的條件，即可享有400萬元免稅額。超過400萬的部分，則以10%的稅率計算。然而，所謂的「居住事實」並非單純的戶籍登記，國稅局會根據水電費繳納紀錄、看診記錄、車輛ETC紀錄等多種證據來認定是否符合自住條件。
二、重購退稅：換屋族的稅務優惠與細節說明
如果你計劃換屋，並且符合出售前一年符合自住條件、買賣前後皆有設籍居住，且在兩年內完成買賣移轉程序等條件，則可以申請重購退稅。退稅比例會根據出售房屋與購買房屋的價格高低而有所不同，小屋換大屋可以全額退稅，大屋換小屋則按比例退稅。 另外，非自願交易的七種情況，例如繼承、離婚等，也可享有20%的低稅率。
常見房地合一稅問題Q&A
以下整理幾個常見的房地合一稅問題：
| 問題 | 答案 |
|---|---|
| 我賠錢賣，也需要申報房地合一稅嗎？ | 是的，不管賺錢或賠錢，都必須在移轉後30天內申報。 |
| 我有符合全額退稅，就不用繳稅嗎？ | 不是，重購退稅流程是先繳稅後退稅，時間約需3-6個月。 |
| 重購退稅要自住多久？ | 目前沒有明文規定，只要能向國稅局說明清楚即可。 |
| 預售屋換約可以重購退稅嗎？ | 不行，預售屋無法設戶籍居住。但若在2年內完成B預售屋移轉，仍有符合資格的可能性。 |
| 夫妻贈與的取得成本、時間如何計算？ | 以第一次贈與前配偶取得日和取得時間為準，可合併持有時間。 |
希望以上資訊能幫助你更好地了解房地合一稅，避免不必要的稅務損失。如有任何疑問，歡迎留言或加入我的 LINE 社群「房產知識家」，我會盡力協助您解決問題。
