前言：法拍屋，真的那麼好撿便宜嗎？
嘿！大家好，我是 Mark，看過太多人為了撿便宜，興沖沖地跑去買法拍屋，結果搞得自己焦頭爛額，甚至血本無歸。不是說法拍屋不好，它的價格確實誘人，常常比市價低一到兩成，但其中隱藏的眉角可是比你想像的多得多！尤其那個「尾款」，就像一顆不定時炸彈，付不出來可是會讓你欲哭無淚，甚至房子被法院收回去，保證金也拿不回來！今天 Mark 就來好好聊聊「法拍代墊」這件事，讓你安心撿便宜，不再膽顫心驚！
七天內付不出尾款？小心房子飛了！
很多人都知道，法拍屋得標後，要在短短七天內付清尾款，法院才會核發不動產權利移轉證明書給你。七天！你沒聽錯！只有七天！這可不是開玩笑的！對一般人來說，要在這麼短的時間內拿出上百萬，甚至上千萬，根本是 mission impossible！除非你家裡有印鈔機，不然根本不可能！這時候，「法拍代墊」就像及時雨一樣出現啦！簡單來說，就是跟銀行或民間公司借錢來付尾款，讓你不用賣腎、不用賣肝也能買到心儀的法拍屋。
法拍代墊怎麼玩？流程大公開！
| 步驟 | 說明 | Mark 的貼心小叮嚀 |
|---|---|---|
| 1. 詢問銀行 | 在投標之前，一定要先打電話問銀行有沒有在做法拍代墊，並且清楚告知銀行專員法拍屋的詳細位置、坪數大小、屋齡等等資訊，讓銀行評估看看這個物件他們能不能承作。確定銀行 OK 之後再去投標，才不會得標了卻借不到錢，那就真的尷尬了！ | 別害羞，多問幾家銀行，貨比三家不吃虧！每家銀行的規定和利率都不太一樣，多比較才能找到最划算的方案！ |
| 2. 準備保證金 | 投標法拍屋通常需要準備底標 2 成左右的保證金，但我建議準備 3 成比較保險，畢竟競標的過程很難說，說不定遇到其他競爭者，價格一路往上飆，多準備一點，安心一點！ | 錢要準備好，機會才不會溜走！記住，機會是留給準備好的人！ |
| 3. 得標付尾款 | 恭喜你得標啦！接下來就要繳付尾款了，記得保留繳款收據，這可是很重要的文件喔！之後辦理代墊和過戶都會用到！ | 付錢的時候要仔細檢查金額、物件地址等等資訊，別付錯了！付錯了可是很麻煩的！ |
| 4. 申請代墊款 | 帶著保證金收據、尾款收據、不動產權利移轉證明書和身分證、印章等資料，去銀行申請代墊款。 | 資料要準備齊全，才不會白跑一趟！最好事先打電話跟銀行專員確認需要的文件，以免少帶了什麼東西又要再跑一趟。 |
| 5. 辦理過戶 | 拿到權狀後，就可以去地政事務所辦理過戶登記啦！記得帶齊所有文件和印章。 | 過戶完成，房子才真正是你的喔！恭喜你成為有殼一族！ |
| 6. 轉換成房貸 | 最後，把代墊款轉換成一般的房貸，利率會比較低，也比較輕鬆還款。這一步很重要，可以幫你省下不少利息錢！ | 轉換房貸後，記得要準時繳款喔！千萬不要成為信用不良的客戶！ |
銀行、民間貸款，哪個適合我？
法拍代墊款其實是一種信用貸款，沒有抵押品，所以利率通常會比一般房貸高一些，而且還款期限也比較短。目前在台灣有在做法拍代墊的銀行並不多，主要有第一銀行、合作金庫、聯邦銀行、板信商銀和華南銀行。每家銀行的規定和利率都略有不同，建議多方比較，選擇最適合自己的方案。如果你的法拍屋條件比較差，例如是凶宅、海砂屋、輻射屋或不點交物件，銀行可能會不太願意借錢給你，因為風險比較高。這時候就可以考慮民間貸款公司，門檻比較低，審核比較寬鬆，但利率通常也會更高，而且有些公司的手續費也不低，要小心 hidden cost！
Mark 的真心話：不點交物件，母湯喔！
我真心建議，不要去碰不點交物件！除非你很有經驗，而且心臟夠大顆！不點交物件就是得標後，你要自己想辦法跟原本的住戶協商搬遷，這中間可能會遇到很多麻煩事，例如住戶賴著不走、要求高額搬遷費等等，搞不好還會上社會新聞！銀行通常也不太願意承作不點交物件的貸款，因為風險太高了。所以，還是乖乖挑選點交物件比較保險啦！
挑選好的法拍屋，裝潢眉角要注意！
買了法拍屋，後續的裝潢也是一門學問！很多法拍屋的屋況都不太好，需要花不少錢整修。建議在投標之前，先找個專業的裝潢師傅去現場評估一下，看看需要花多少錢裝潢，心裡有個底，才不會超出預算。
總結：法拍代墊讓你安心撿便宜！
法拍屋雖然價格便宜，但風險也不小，搞清楚法拍代墊的眉角，才能讓你安心撿便宜，不用擔心尾款付不出來！希望今天的分享對你有幫助。
