除了精通各種建材和設計風格外，我也經常協助客戶處理房屋相關事務，像是裝修貸款等等，因此對銀行貸款的流程和潛規則有著深入的了解。今天，我要跟大家深入探討一個許多中高齡朋友都非常關心的議題：年長者貸款。最近新聞頻頻報導中高齡者購屋貸款難度高，許多人對銀行的審核標準感到困惑，甚至覺得銀行存在一些不為人知的「潛規則」。其實，銀行的審核標準雖然嚴謹，但並非毫無章法，只要掌握訣竅，就能有效提升貸款申請的成功率。別擔心，今天 Mark 就來為大家詳細分析銀行貸款的秘密，以及如何破解這些潛規則！
年齡不是問題！破解銀行貸款的年齡限制迷思
許多人誤以為銀行對年長者有年齡歧視，這其實是一種誤解。銀行的考量重點並非年齡本身，而是借款人的還款能力和風險評估。一般來說，65歲以上確實被視為中高齡族群，貸款申請的難度會相對提高。這主要有以下幾個關鍵原因：
- 收入穩定性： 年長者相較於青壯年，收入的穩定性可能較低。退休後收入來源可能減少或不穩定，也可能因身體狀況不佳而影響工作能力，間接降低還款能力。 這並不是說所有年長者收入都不穩定，而是銀行在風險評估時，會將這點納入考量。
- 健康風險： 年齡的增長伴隨著健康風險的增加。這不僅是銀行的擔憂，也是借款人自身需要考量的因素。 意外或疾病的發生，都可能影響借款人的還款能力，甚至導致無法償還貸款。銀行在審核時，會更謹慎地評估中高齡借款人的健康狀況和相關風險。
- 貸款期限： 銀行通常會考量借款人的年齡和貸款期限的總和。 一個常見的限制是：總貸款年限 + 借款人年齡 ≤ 75歲 (甚至更嚴格的銀行會將上限設定為70歲)。 這表示，一位65歲的借款人，最長只能申請10年期的貸款 (甚至更短)。年齡越大，可申請的貸款期限就越短。 這也是為什麼許多中高齡朋友在申請貸款時會遇到年限上的限制。
因此，銀行在面對中高齡貸款申請時，會更傾向於採取保守的態度，以降低可能的風險。
中高齡貸款成功率提升術：四個關鍵步驟，助你順利貸款！
想要提高中高齡貸款的成功率，Mark 建議大家掌握以下四個關鍵步驟，並仔細規劃，才能增加申請成功的機率：
- 展現雄厚財力：提供全面的財力證明： 銀行最重視借款人的財力狀況。 別只提供單一的存款證明，應該盡可能提供全面的財力證明，以展現你的還款能力。 這包括：
- 存款證明： 現金存款、外幣存款、定存等等，都可作為重要的財力證明。
- 有價證券： 股票、基金、債券等投資，可以有效證明你的資產規模和理財能力。 記得提供相關證明文件。
- 保單： 具有保價金的保單，也可以作為財力證明的一部分，尤其是有高保額的保單。
不動產： 名下持有房產的證明文件。 如果貸款用途與房產相關，這更是重要的加分項。
提供越全面的財力證明，越能讓銀行對你的還款能力更有信心。
- 尋找可靠的保證人：年輕保證人，降低銀行風險： 找一位年輕、收入穩定且信用良好的保證人，能有效降低銀行的風險評估。 年輕保證人的存在，代表著銀行在借款人無法償還貸款時，還有另一個可靠的償還來源。 這對於提高貸款申請的成功率至關重要，也可能讓你獲得更長的貸款期限。 選擇保證人時，應選擇與你有穩固關係且經濟狀況良好的親友。
- 經營銀行關係：成為銀行的VIP客戶： 在銀行維持良好的往來關係，例如：長期存款、購買高價保單等，成為銀行的VIP客戶，能提升你在貸款審核時的優先順序，並可能獲得更優惠的貸款條件。 良好的銀行關係，往往能為你的貸款申請加分不少。
- 善用政府資源：利用政府相關政策： 政府會推出許多友善長者的貸款政策或補助方案，例如「以房養老」等。 了解並善用這些政策，能有效降低貸款的門檻和壓力。 積極搜尋相關資訊，或許能找到適合你的方案。
| 財力證明項目 | 說明 | 重要性 | 提供文件範例 |
|---|---|---|---|
| 存款 | 現金、外幣、定存等 | 極高 | 存摺影本、存款證明 |
| 有價證券 | 股票、基金、債券等 | 高 | 股票對帳單、基金明細、債券持有證明 |
| 保單 | 具有保價金的壽險、投資型保單 | 中 | 保單影本、保單價值說明書 |
| 不動產 | 房屋、土地等 | 高 (若與貸款用途相關) | 房屋所有權狀、土地權狀 |
銀行貸款的「潛規則」解密：職業、收入、家庭狀況的影響
除了年齡，銀行在審核貸款時，還會考量其他因素，像是職業、收入、家庭狀況等，這些因素都會影響貸款的審核結果。 這些因素的影響程度，也會因銀行而異，沒有絕對的標準。
1. 職業等級： 銀行通常會將客戶的職業分為不同的等級，例如：
高信用等級：四師（醫師、會計師、律師、建築師）、世界五百強企業員工、知名科技公司員工（如台積電）等，通常被視為信用風險較低的職業。
中等信用等級一般企業職員、公務員、老師等，收入相對穩定，信用風險中等。
低信用等級：八大行業、自由業、臨時工、收入不穩定或不明確的職業，通常被認為信用風險較高。 這只是概括性的分類，實際審核時，銀行還會考量其他因素，例如：任職年資、收入證明等。
2. 收入狀況： 收入的穩定性是銀行審核貸款的重要指標。
高薪族群：高薪族群通常較容易獲得貸款，但也要看負債比。即使高薪，但若負債過高，月光族的情況下，貸款通過的機率也會降低。
低薪族群：低薪族群並非完全沒有機會，但通常貸款額度會較低，利率也可能較高。 良好的儲蓄習慣和低負債比，能提高貸款的成功率。
收入來源：穩定且可被證明的收入來源是關鍵。 隱形收入（例如：現金收入、部分網紅收入）較難被銀行接受，銀行需要看到可追溯的收入證明。
3. 家庭狀況： 已婚有家庭者，通常被認為比單身者更穩定，貸款審核會更寬鬆。 但這並非絕對，仍需考量負債狀況及整體財務狀況。 銀行會考量到已婚者有家庭責任，因此償還貸款的意願可能更高。
4. 犯罪紀錄： 銀行會查詢借款人的犯罪紀錄，嚴重的犯罪紀錄將會大大降低貸款通過的機率。 輕微或久遠的紀錄影響可能不大，但仍需視個案情況而定。
5. 學歷與證照： 銀行對學歷沒有嚴格的要求，但高學歷通常代表較好的工作機會和收入，間接提高貸款通過的機率。 某些專業證照也可能成為加分項。
貸款案例分享：真實案例，讓你更了解銀行審核流程
在多年的工作經驗中，Mark 曾遇到許多特殊的貸款案例，這些案例能更生動地說明銀行審核貸款時的考量因素：
- 高齡客戶 (69歲)： 一位69歲的客戶，沒有保證人，房屋也無貸款，但因財力證明良好，且風險評估相對較低，銀行最終仍核准低成數、短年限的貸款。 這說明，即使年齡較高，只要有穩定的財力證明，仍然有機會獲得貸款。
- 特殊職業客戶： 一位客戶的職業較為特殊，收入主要以現金為主，難以提供傳統的收入證明。 但由於貸款成數不高，且風險可控，銀行還是核准了貸款。 這表示，銀行並非完全排斥特殊職業的客戶，而是會根據實際情況進行評估。
- 債務纏身客戶： 一位客戶在交屋撥款時，被債主帶走，這也提醒我們，貸款前應先處理好個人的債務問題。 銀行在貸款審核時，也會考量借款人的信用狀況和債務負擔。
這些案例說明，銀行的貸款審核並非一成不變，會根據借款人的實際情況進行綜合評估。
總結：維持良好的信用狀況，是成功貸款的基石
總而言之，銀行貸款審核並非完全神秘，只要了解銀行的考量因素，做好充分的準備，即使是中高齡者，也能提高貸款申請的成功率。 最重要的是維持良好的信用狀況，避免負債過高，並提供充分且全面的財力證明。 多方比較不同銀行的貸款方案，選擇最適合自己的方案，才能在申請貸款時更加順利。 切記，遇到任何貸款問題，務必尋求正規管道，避免受騙。
