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最近有個朋友跑來問我，房子到底要怎麼買？整個過程菜鳥霧煞煞，到底買家要做哪些事？身為裝潢師傅，看過太多裝修糾紛，很多都源自於買房時的疏忽！所以今天Mark 就來幫大家解答，用最白話的方式，讓你一次搞懂中古屋買賣流程！
中古屋買房流程大解析
流程其實就像蓋房子一樣，一步一步來，穩紮穩打最重要！
| 步驟 | 說明 |
|---|---|
| 1. 選屋、議價 | 找到你的夢幻家園，開始出價、斡旋，殺價也是一門學問！ |
| 2. 簽約、用印 | 白紙黑字寫清楚，蓋章確認，保障雙方權益！ |
| 3. 貸款 | 跟銀行借錢，實現你的買房夢！ |
| 4. 完稅、過戶 | 繳稅、過戶，房子正式成為你的！ |
| 5. 交屋 | 驗屋、點交，拿到鑰匙，開啟新生活！ |
選屋議價眉角多，斡旋金和要約書怎麼選？
找到喜歡的房子後，就要開始出價啦！如果你的價格跟屋主開價有落差，就會進入議價階段，通常用「斡旋金」或「要約書」兩種方式。
- 斡旋金： 先付一筆錢(大概10萬或總價2%)，展現你想買的誠意，請仲介幫你跟屋主談。
- 要約書： 功能跟斡旋金一樣，只是買家不用先付錢，但反悔要付總價3%違約金，實務上比較少見，因為屋主談的意願較低。
很多人問，一定要簽這些東西嗎？不能先口頭談嗎？當然可以，但屋主可能會覺得你只是問問，沒誠意，最後搞不好白忙一場。所以，還是乖乖走流程比較保險啦！
斡旋金議價流程與注意事項
- 口頭出價： 仲介會提供周邊行情給你參考，如果跟屋主開價沒差太多，就會請你下斡旋。
- 支付斡旋金： 可以用現金、支票或本票。Mark哥提醒： 出價一定要寫你負擔得起的金額，別聽信「先寫高一點」的鬼話，屋主同意後，斡旋金就變定金，反悔就沒了！
- 仲介協調： 如果價格還有差距，仲介可能會安排買賣雙方見面聊聊(不是面對面喊價喔！)，再分別溝通，直到價格談妥。
簽約眉角：沒有審閱期！必看重點有哪些？
中古屋買賣沒有契約審閱期喔！因為消保法規定的審閱期只適用於企業對個人的定型化契約，中古屋買賣是個人對個人，所以不能主張審閱權。
簽約重點：
- 確認屋主本人： 如果是代理人，要有書面授權書和屋主印鑑證明。
- 交屋時間： 建議至少抓一個半月。
- 付款時間和比例： 通常是簽約款10%、用印款10%、完稅款0%-10%(視貸款成數而定)、交屋款(房貸)。實際情況還是要看怎麼談，也可能分兩次或一次付清頭款。Mark提醒： 所有錢一定要進履保帳戶！
- 現況交屋： 代表買方同意以交易當下看到的屋況交屋。Mark建議： 不要同意！萬一之後房子有問題，賣家可以免責，變成你要自己吞！
用印、貸款、完稅、過戶：跑流程別心急！
- 用印： 就是在文件上蓋章，例如報稅文件、公定契約書等等。買賣雙方準備好資料和印章，交給代書處理就好。這時候要預繳稅款和規費給代書，大概15-20萬左右。
- 貸款： 可以跟仲介或代書提供的銀行申貸，也可以自己找。
- 完稅和過戶： 政府核發稅單，繳清稅款後，就能辦理產權過戶登記和抵押設定。屋主如果還有房貸，新銀行會代償舊銀行的貸款餘額，完成後，剩餘款項會匯入履保專戶。完稅款金額看你貸款多少，如果貸八成，簽約款和用印款付完就不用再付了。如果只貸到七成，就要在過戶前補足剩餘的一成。
- 尾款本票： 過戶時，可能要再簽一張尾款本票，保障屋主權益，由代書保管，銀行撥款後就會還你。
交屋驗屋：仔細檢查，保障權益！
交屋前，屋主清空房屋後，買方可以先驗屋。如果發現問題，處理方式有三種：
- 請屋主在交屋日前修繕完成。
- 簽協議書，延後交屋日，屋主限期內完成修繕。
- 簽協議書，照原定時間交屋，但屋主仍需在期限內完成修繕。
確認沒問題後，就可以進行房屋點交：
- 買方點收權狀正本、最新謄本、公契、稅單等文件，並回收本票。
- 結算水電瓦斯、管理費等款項 (通常以交屋日劃分)。
- 雙方確認履保明細後，簽署點交確認書，就完成交屋啦！
總結：買房不難，事前準備最重要！
以上就是中古屋的購買流程，希望對大家有幫助！買房是人生大事，事前準備充足，才能避免糾紛，安心入住！
