今天要跟大家分享在買房交屋、驗屋流程中，最容易被忽略的三個關鍵事項。這些事情如果沒注意到，輕則讓你花冤枉錢，重則讓你後悔一輩子！事關你的血汗錢，一定要仔細看完！
交屋驗屋流程：三大不可不知的注意事項！
買房是人生中最大的一筆投資，辛苦存錢這麼多年，終於等到交屋的時刻，心中滿是期待與興奮。然而，在歡欣鼓舞之餘，千萬不能掉以輕心！交屋驗屋環節充滿許多陷阱，稍有不慎就可能讓你掉入無底深淵。以下三件大事，務必提高警覺，仔細留意，才能避免不必要的麻煩與損失，順利入住夢想家園！
第一關：銀行貸款審核——你的財務狀況，銀行說了算！
買房通常需要申請房貸，而建商大多有配合的銀行。然而，別以為建商配合就代表貸款一定會過！銀行會仔細審核你的財力證明，來決定是否核貸，以及核貸的成數。這就像是一場面試，你必須展現出良好的財務狀況，才能獲得銀行的青睞，順利取得貸款。
銀行主要會審核以下幾個方面：
- 信用狀況： 你的信用紀錄就像一張財務成績單，銀行會仔細檢視你的信用卡繳款紀錄、貸款紀錄、有無遲繳、動用循環利息、預借現金、聯徵查詢次數等等。任何一個小污點都可能影響你的信用評分，甚至導致貸款被拒。建議在對保前一兩年，就開始建立良好的信用紀錄，避免使用循環利息、預借現金等功能，並盡量減少不必要的聯徵查詢。
- 薪資收入： 你的收入是銀行評估你還款能力的重要指標。如果是上班族，穩定的薪資轉帳當然越高越好。如果是自由業或小老闆，則需要在對保前，讓銀行帳戶每個月都有穩定的薪資轉帳紀錄，並提供相關的財力證明，例如報稅資料、存摺影本等等。
銀行的評估標準主要有兩個：
| 評估標準 | 說明 | 範例 |
|---|---|---|
| 月收入負債比 | 每個月的房貸還款金額 ÷ 每個月的月收入，比例必須小於 65%，銀行才會認為你的負擔在合理範圍內。 | 房貸 40,000 元 ÷ 月薪 65,000 元 = 61.54% ＜ 65%，符合標準。 |
| 總收支比 | (每個月總負債 + 每個月生活支出) ÷ 月收入，比例通常需要小於 90%，銀行才會認為你有足夠的還款能力。 | (房貸 40,000 元 + 生活支出 20,000 元) ÷ 月薪 65,000 元 = 92.31% ＞ 90%，可能無法核貸或降低貸款成數。 |
申請房貸前，務必仔細檢視自己的財務狀況，準備好相關文件，就像準備一份漂亮的履歷表，才能提高核貸機率，避免在最後一刻功虧一簣。
第二關：仔細驗屋——魔鬼藏在細節裡！
驗屋絕對是交屋流程中最重要的一環！如果驗屋不夠仔細，等到裝潢完成、所有款項付清才發現問題，建商可能就會置之不理，讓你求助無門。
驗屋主要分為行政驗屋和實體驗屋兩種：
- 行政驗屋： 檢查買賣合約的內容與實際房屋狀況是否相符，包含權狀、坪數、水電、管理費結算等。這一步驟主要確認合約的執行狀況，確保你購買的房屋與合約內容一致。
- 實體驗屋： 現場已經接通水、電、瓦斯，建商會通知買方進行驗屋，也就是所謂的「初驗」。這是你仔細檢查房屋實際狀況的最佳時機，務必把握！
以下提供三個重要的驗屋觀念：
- 以解決問題為目標： 驗屋的目的是要確保房屋的功能正常，而不是吹毛求疵。找出影響居住功能的問題，例如漏水、排水堵塞、電路問題、磁磚空心等，才是驗屋的重點，而不是過度糾結美觀上的小瑕疵，例如油漆不均勻、窗框小刮傷等。
- 評估是否需要專業驗屋： 有些項目是自己無法檢測的，例如電線接反、排水管內有水泥石塊、牆壁滲水等，這些需要專業儀器和知識才能判斷。如果預算允許，建議尋求專業驗屋公司的協助，可以更有效率地找出潛在問題。
- 以盡快入住沒有功能性缺失的房子為優先： 驗屋過程中難免會發現一些缺失，但重點是要盡快解決影響居住功能的問題，順利入住。不要因為一些小瑕疵而延遲交屋時間，得不償失。
選擇驗屋公司時，不要只看價格或驗屋項目多寡，更重要的是看該公司能否協助你有效溝通，加快與建商解決問題的速度。一家好的驗屋公司，不僅能找出問題，更能提供專業的解決方案，並協助你與建商協商，確保問題得到妥善處理。
第三關：善用 5% 交屋保留款——你的最後一道防線！
5% 交屋保留款是買房過程中，保障自身權益的重要工具，也是你在驗屋階段，與建商談判的籌碼。務必妥善運用！建議委託專業驗屋公司進行驗屋，其出具的驗屋報告具有公信力，萬一發生糾紛，也更有利於保障自身權益。
此外，在初驗階段，屋主、建商、驗屋公司三方同時在場，可以更有效率地溝通，並確保所有缺失都被記錄在案。這有助於建商一次性修繕，加快交屋流程，讓你更快入住新家。
