撿便宜還是踩地雷？法拍屋甘苦談！Mark師傅帶你避開陷阱！

什麼是法拍屋？菜鳥也能秒懂！

「法拍屋」三個字聽起來好像很厲害，其實說穿了就是被法院拍賣的房子啦！想像一下，如果有人欠了一屁股債，還不出來，債主就可以向法院申請，強制拍賣他的房子來抵債，這房子就變成所謂的「法拍屋」了。除了欠債之外，還有很多原因會導致房子被法拍，像是欠稅、離婚分產、公司倒閉等等，都有可能！總之，就是屋主因為某些原因，房子被法院拿出來拍賣就對了。

法拍屋真的比較便宜嗎？破解迷思！

很多人以為法拍屋一定很便宜，可以撿到寶，但實際情況是…不一定！法拍屋的拍賣通常會分好幾輪，第一次拍賣叫做「一拍」，底價通常會設定在市價左右，或是稍微低一點點。如果一拍流標，就會進入「二拍」，底價打八折；再流標就進入「三拍」，底價再打八折，以此類推。所以理論上，確實有機會用很低的價格買到房子！

但是，先別高興得太早！便宜的法拍屋可不是那麼容易搶到的！尤其是一些地點好、條件不錯的物件，競爭往往非常激烈，價格很容易被哄抬上去，最後成交價可能跟市價差不多，甚至更高！以台北市來說，雖然法拍屋平均價格比市價低一些，但通常也落在市價九成左右，並沒有想像中那麼划算。所以想撿便宜，還是得仔細研究，多做功課才行！

法拍屋的風險：屋況問題！小心買到驚嚇包！

買法拍屋最大的風險之一就是屋況問題！一般來說，法拍屋會標示有沒有「足以影響交易的特殊情事」，例如是不是凶宅、海砂屋、有沒有發生過火災等等。但有些比較久遠的事情，法院不一定會記載完整；一些小瑕疵，像是壁癌、漏水、管線老舊等等，通常也不會特別註明。

更麻煩的是，大部分的法拍屋都會被貼上封條，不能在投標前進去查看屋況，所以很多人買了之後才發現一堆問題，就像開驚喜包一樣，常常是驚嚇大於驚喜！而且，法院不負瑕疵擔保責任，所以如果真的不幸買到有問題的房子，也只能自己摸摸鼻子，花錢整修。之前新聞就報導過，有人買了法拍屋之後，才發現屋內有嚴重的漏水問題，牆壁都發霉了，根本沒辦法住人！

所以，投標前最好親自到現場觀察一下周遭環境，也可以試著詢問鄰居、里長、管理員等等，看看能不能打聽到一些關於房屋的「內幕消息」，例如有沒有發生過什麼特殊事件、屋況如何等等。也可以找房仲看看同社區的房子，推測一下法拍屋的格局和內部狀況。更重要的是，一定要跟法務部申請閱覽「查封筆錄」！這份文件會詳細記載房屋的狀況，甚至還有照片喔！

法拍屋的風險：產權糾紛！剪不斷理還亂！

另一個惱人的問題就是產權糾紛！買法拍屋的產權不一定完整，不像一般買賣房屋那麼單純。例如，有些法拍屋只賣房子不賣土地，或是只賣土地不賣房子；也可能土地是多人共同持有，你只買到部分產權。這些複雜的情況，很容易造成後續的糾紛和困擾。

之前就有一個案例，一間法拍屋的土地是哥哥的，但上面的房子是妹妹的，結果妹妹欠債，房子被法拍，搞得買家一個頭兩個大！所以，投標前一定要跟地政機關申請「土地及建物謄本」，這就像房子的身分證，會清楚標示產權範圍、有沒有被抵押等等，才能避免買到產權不清的房子，惹上一身麻煩！

法拍屋的風險：搬不走的房客！最頭痛的夢魘！

你以為買了房子就能馬上入住嗎？Too young too simple! 法拍屋分為「點交」和「不點交」兩種。「點交」就是法院會協助清點、交屋，比較有保障。「不點交」的房子，可能有租約問題，或是被惡意佔用，得標者得自己想辦法處理，這才是最麻煩的！

想像一下，你興高采烈地買了一間法拍屋，準備搬進去，結果發現裡面住著一群怎麼趕都趕不走的房客，是不是很崩潰？有些房客可能是合法承租，受到法律保護，你不能隨便趕人；有些則是不肖份子，故意佔用房屋，藉機勒索高額的搬遷費，俗稱「海蟑螂」。

雖然現在法規比較完善，「海蟑螂」的情況比較少見，但還是要小心！建議盡量選擇「點交」的物件，或是投標前詳閱查封筆錄，了解房屋的使用狀況。如果遇到「不點交」的物件，也要評估一下處理的難度，有些可能很棘手，要花很多時間和金錢才能解決。

想買法拍屋，如何不踩雷？Mark師傅的撇步大公開！

除了以上提到的風險之外，想買法拍屋還有很多眉角要注意！例如，投標需要準備保證金，通常是底價的兩成，得標後七天內要付清尾款。這對一般人來說，可不是一筆小數目！所以，下手前一定要評估自己的財力，別衝動行事！

以下整理一些Mark師傅的建議，讓你買法拍屋更安心：

• 做好功課： 了解法拍流程、相關法規、潛在風險等等。
• 現場勘查： 觀察周遭環境，盡可能打聽房屋的相關資訊。
• 查閱文件： 申請查封筆錄、土地及建物謄本，確認屋況和產權狀況。
• 評估風險： 仔細評估「點交」或「不點交」的風險，以及自身的財力狀況。
• 尋求專業協助： 必要時可以諮詢專業人士，例如律師、代標公司等等。

總之，法拍屋雖然有機會撿便宜，但風險也比較高，需要花時間做功課，多方打聽，才能避免踩到地雷，買到理想中的房子！