今天想和大家深入聊聊一個牽動無數家庭的敏感話題：房價。身為一個每天穿梭在不同房屋，親手打造人們夢想家園的裝潢師傅，我對於房地產市場的脈動，以及各種關於房屋買賣的資訊，可說是耳濡目染，也聽過不少關於房仲的傳言，像是「房仲其實私下希望房價下跌」、「仲介費是墊高房價的元兇」等等。這些說法是真的嗎？今天我將以我多年累積的專業經驗和獨到見解，從更深層次的面向來剖析房仲的真實立場，打破坊間流傳的迷思，並教大家如何運用一些小技巧，篩選出一位真正負責任、值得信賴的好房仲。
台灣房市的迷思與困境：高房價的成因與社會影響
台灣的房價居高不下，相信這已經是大家習以為常的現象，但這個現象背後所隱藏的社會問題，以及對於一般民眾的影響，卻是我們不能不正視的。根據最新的統計數據顯示，台灣的GDP中，與房地產相關的產業占比已經超過了驚人的50%，這也使得房地產市場儼然成為一個「大到不能倒」的龐大遊戲。由於房地產的獲利空間相對其他產業來說更為誘人，導致許多原本應該投入到企業研發、產業升級的資金，都紛紛流向了房地產市場，這也間接使得台灣的整體產業發展，面臨升級轉型的瓶頸。
對於一般民眾而言，高房價不僅讓購房的夢想遙不可及，更連帶影響了租屋市場，不斷攀升的租金，再加上長期以來薪資成長停滯的問題，讓許多人連最基本的居住需求都難以滿足。為了能夠有個安身立命之所，許多人不得不將大部分的薪資，投入到支付高額的頭期款、背負沈重的房貸，或是繳交不斷上漲的租金，這也導致可支配所得大幅縮水，沒有多餘的資金可以消費，進而使得社會內需持續低迷，經濟成長動能也隨之減弱，形成一個難以擺脫的惡性循環。
房仲真的是炒房的幕後黑手嗎？打破迷思，深入解析
在這樣的大環境下，房仲業自然而然就成為了眾矢之的，許多人將高房價的矛頭指向房仲，認為是他們不斷拉抬房價、從中牟利，甚至將仲介費視為墊高房價的幫兇。但事實真的是大家所想的那樣嗎？房仲真的都是炒房的幕後黑手嗎？接下來，我將從三個關鍵觀點來一一分析，帶領大家揭開房仲業的神秘面紗：
一、仲介費真的是墊高房價的元兇嗎？
首先，我們必須先了解不動產經紀條例的相關規定。根據條例內容，房仲業者向買賣雙方收取的仲介報酬總額，不得超過成交價的6%，這也就是大家常聽到的「買2、賣4」的說法。許多人可能會認為，買方和賣方各自負擔一部分的仲介費，但實際上，賣方的仲介費是從房屋的成交總價中提撥出來，而買方則是另外支付一筆仲介費用，因此，嚴格來說，仲介費的負擔最終還是落在買方身上。
以一個屋主不願意賠售的房屋為例，其成交總價通常是由賣方實際想要拿到的金額，再加上賣方所需要支付的仲介費所組成。如果房屋是在105年之後取得的，賣方在出售房屋時，可能會被課徵高額的房地合一稅，這也會間接墊高房屋的售價。舉例來說，假設一個屋主在9個月前以900萬買入一間透天厝，因為某些原因必須出售，但因為持有時間未滿一年，將面臨高達45%的房地合一稅。如果屋主希望實賺100萬，就必須將房地合一稅，以及其他相關稅費都加到房屋的總價中，才有可能以高於1157萬的價格成交。
雖然仲介費確實會對房價造成一定程度的影響，但其影響程度相較於稅費、市場供需、屋主心態等因素而言，仍然顯得相對有限。更何況，並非每一個成交的案件都能順利收取滿額的仲介費，許多精明的買方也會在購屋過程中，與房仲進行議價。
二、房仲真的會刻意哄抬房價、從中牟利嗎？
許多買方在看房時，都會感覺房仲似乎總是站在賣方的立場，不斷要求加價，讓買方覺得自己好像永遠處於劣勢。難道房仲真的會為了多賺一點仲介費，而刻意哄抬房價嗎？我們可以從兩個不同的層面來探討這個問題：
多賣100萬，房仲到底能賺多少？
我們假設一間成交價為1000萬的房子，房仲若收取6%的仲介費，約可獲得60萬的報酬。如果房仲成功將房價抬高100萬，等於會多收6萬的仲介費。然而，這多出來的6萬仲介費，通常還需要與公司以及其他共同合作的同事拆分，最後真正落入房仲個人口袋的，可能只有1.5萬左右，甚至更少，扣除相關稅金後，實質收入會更低。由此可見，一般的房仲並不會為了多賺這一點微薄的仲介費，而刻意拉抬房價，大部分的房仲還是希望能夠促成交易，讓買賣雙方都能滿意。
如果房仲同時也是投資客，或是屋主呢？
當然，我們也不能排除部分房仲，可能會自己身兼投資客的角色，或是利用家人、親戚的人頭買房，當房仲同時也是屋主時，他們刻意拉抬房價的動機，就不僅僅只是為了賺取仲介費，而是希望能夠同時賺到房屋的價差和仲介費，達到雙重獲利的目的。因此，我們才能說，只有在「房仲即是屋主」的情況下，才有可能會刻意拉高買方的價格。
總體而言，房仲業真正看重的，是成交的數量，而非單一物件的價格，畢竟只有成交量越高，他們的收入才能夠水漲船高。
三、房仲的真正立場是什麼？他們真的希望房價下跌嗎？
既然房仲追求的是成交量，而非單一物件的價格，那麼房仲應該比買方更希望房價下跌才對？但為何每次只要提到房價下跌，房仲的反應卻通常都是強烈反駁或極力否認？其實，這背後的主要原因在於，房仲業的銷售方式，通常是透過「喊漲」來刺激買氣，因為這是一種最簡單、也最有效的銷售策略。
房地產市場與一般商品的供需法則有所不同。一般而言，價格越低，需求量越高；價格越高，需求量越低。但房地產市場卻恰恰相反，當房價越高時，大家對於房價持續上漲的期望也越大，反而會更積極追價購買；反之，當房價下跌時，大家對於房價持續下跌的恐懼也越大，反而會選擇觀望，等待更好的進場時機。因此，只要房仲能夠營造出房價上漲的氛圍，買方就會更願意追價買單，房仲也更容易促成交易，從中賺取仲介費。
這也是為什麼很多人在買房時，很難真正將房子當成單純的自住需求來考量，而是會不斷地思考房價的漲跌，並將其視為一種投資。更甚者，有些房仲在銷售房屋時，並不會從買方的需求與負擔能力出發，而是不斷強調房屋的「未來發展」、「升值潛力」、「現在不買以後會更貴」等話術，讓買方忽略了自身的需求與風險。
如何在茫茫房仲海中，找到一位真正負責任的好夥伴？
許多人對於仲介費的不滿，很大一部分原因來自於，他們覺得自己沒有得到相應的專業服務，認為房仲的工作，應該是要盡力降低買賣雙方的糾紛、保障交易安全，但實際上，有些房仲在遇到問題時，卻會選擇推卸責任，讓買方覺得自己花了大筆仲介費，卻沒有得到應有的保障。
因此，我特別整理了一個簡單易行的方式，讓大家可以快速判斷眼前的房仲，是否是一位真正負責任、值得信賴的好夥伴：在帶看房屋的過程中，可以主動詢問房仲一些在成交後，有可能會出現的問題，並仔細觀察對方的回答。
舉例來說：
你可以詢問房仲：「如果這間房子在交屋後，發現有漏水的情況，那要怎麼處理？」
- 負責任的房仲： 會明確告知處理流程、相關的法律責任歸屬，並承諾會盡力協助買賣雙方協商解決。
- 不負責任的房仲： 可能會說：「不會啦！這間屋主都住好好的，沒有聽說過有漏水的問題。就算有漏水，那也是屋主的問題，不干我們的事。」
如果房仲的回答中，經常出現「我覺得」、「本來就是」、「應該是」等詞彙，代表他們內心深處認為，這些問題的責任並不在他們身上，遇到問題時很可能會選擇推卸責任。
| 評估重點 | 負責任的房仲 | 不負責任的房仲 |
|---|---|---|
| 處理問題的態度 | 會主動協助解決問題，保障交易安全 | 會推卸責任，認為問題與自己無關 |
| 回答方式 | 會明確告知處理流程，提供解決方案、建議 | 回答含糊不清，常使用「我覺得」、「本來就是」等詞彙 |
| 責任感 | 願意承擔責任，為客戶爭取最大權益 | 缺乏責任感，遇到問題會踢皮球 |
| 專業度 | 對於房地產相關知識瞭若指掌、能提供專業建議 | 專業度不足、對法規不熟悉、無法提供有效幫助 |
| 服務態度 | 積極主動、設身處地為客戶著想、盡力協助 | 被動消極、只關心成交、缺乏服務熱忱 |
對於沒有經驗的首購族來說，房仲是一個非常重要的角色，他們的專業程度、服務態度、以及責任感，都會直接影響未來購房的結果，甚至可能會決定你未來是否能夠順利擁有一間理想的家。因此，在選擇房仲時，千萬不能掉以輕心，一定要慎選一位願意站在你這一邊、能夠提供專業協助、並且願意負責的好房仲。
總結：購房之路，需要專業與誠信並行
房地產市場是一個複雜多變的市場，房仲在其中扮演著重要的角色，但同時也面臨著許多質疑與批評。我認為，房仲的本質應是服務業，他們應該為買賣雙方提供專業的服務，協助他們順利完成交易，而非一味追求成交量，從中謀取私利。希望透過今天的深入分析，讓大家對於房仲的真實立場有更深入的了解，並能夠學會如何選擇一位真正負責任、值得信賴的好房仲，讓你的購房之路，能夠更加順利、安心。
