許多人興高采烈買房，卻在入住後才發現一堆問題，裝潢時更是困難重重！這些問題往往源自於簽約前的種種眉角，尤其是容易被忽略的「斡旋」環節。今天，Mark 就來深入剖析從出價到成交過程中，房仲可能不會清楚解釋，甚至刻意隱瞞的陷阱，讓你買房不再吃虧！
斡旋金：迷思、陷阱與真相
許多首次購屋的民眾，常常誤以為出價流程就是「口頭出價→房仲議價→等結果」，殊不知這樣的流程缺乏保障！如何確保買賣雙方都不會中途反悔？關鍵就在於「合約」！一份有效的合約才能保障雙方權益，確認「協議價格」的有效性，避免口說無憑的窘境。
我強烈建議買家在出價時，務必與房仲簽訂「買賣議價委託書」（也就是俗稱的「斡旋」或「要約書」），這份文件可以保障你的出價有效，避免屋主降價後又反悔。同時，這份合約也保障了屋主的權益，避免買家突然變卦不買。
「斡旋」和「要約書」最大的區別就在於是否支付「議價金」（又稱「斡旋金」），斡旋需要支付，而要約書則不用。除了這點之外，兩者的其他內容完全相同。
迷思一：還沒買房就一定要先付錢嗎？
答案是不一定。雖然許多房仲不會真的將斡旋金拿給屋主看，但相較於要約書，斡旋確實更能展現買家的誠意，增加成交的可能性。
迷思二：斡旋金越多越好，越有誠意？
這絕對是錯誤的觀念！成交的關鍵不在於斡旋金的金額大小，而在於房仲是否用心透過「持續不斷的回報」來進行議價，以及買方的出價是否符合市場行情。試想，如果你的出價遠低於市場行情，即使斡旋金再多，屋主也不可能同意。
一般而言，斡旋金的金額會根據房屋總價而定。以南投地區為例，1500 萬以下的房屋，斡旋金通常落在 5 萬到 10 萬之間；而超過 2000 萬的房屋，則會以總價的 1% 到 2% 作為斡旋金。當然，每個地區的市場行情不同，具體金額還是需要根據實際情況而定。如果手頭現金不足，也可以使用支票來支付斡旋金。
| 房屋總價 | 斡旋金建議 | 備註 |
|---|---|---|
| 1500 萬以下 | 5～10 萬元 | 南投地區常見行情，其他地區可能有所不同 |
| 2000 萬以上 | 總價的 1%～2% | 可依實際情況調整 |
| 其他 | 視情況而定 | 與房仲及屋主協商 |
迷思三：合約簽了還能反悔嗎？
在屋主同意合約內容並簽名之前，買家都可以反悔（也就是所謂的「退斡旋」），此時房仲必須無息全額返還斡旋金，不得收取任何費用。但是，如果屋主已經在合約上簽名，任何一方反悔都算違約，必須承擔相應的罰則。
舉例來說，如果斡旋金是 10 萬元，在屋主簽名之前反悔，這 10 萬元會全數退還給你；但如果在屋主簽名之後才反悔，這 10 萬元就會被屋主沒收。反過來，如果屋主在簽名之後反悔，除了必須退還 10 萬元的斡旋金之外，還需要額外支付 10 萬元作為賠償。
還有一點需要特別注意：屋主在合約上簽名之後，也代表著房仲已經完成了居中協調的工作，買賣合約正式成立。除非遇到不可抗力等特殊因素導致解約，否則買家必須支付房仲「服務報酬」。
因此，買家在決定斡旋金的金額時，也需要考慮到這一點。斡旋金越高，雖然不一定能保證成交，但在一定程度上可以降低屋主反悔的機率。
審閱期與合約瑕疵：保護自己的最後一道防線
許多買家因為過於信任房仲，或是沒有仔細閱讀合約內容，就草率簽名，事後才發現許多條款與當初的理解有所出入。雖然契約精神強調信守承諾，但內政部也明文規定，「定型化契約」必須提供買家至少三天的審閱期。
然而，實務上許多房仲會以各種理由，例如擔心買家反悔等等，要求買家放棄審閱期，讓合約立即生效。但根據《消費者保護法》的規定，這種要求是無效的！
「買賣議價委託書」生效的條件只有以下三種：
- 買家帶回審閱至少三天。
- 買家親筆寫下放棄審閱期等相關文字，並簽名確認。
- 屋主簽名，買賣契約正式成立。
因此，房仲是否有確實提供完整的審閱期，就成為合約是否生效的關鍵。如果發生糾紛，房仲只要能夠證明買家自願放棄審閱期，合約通常就會被認定為有效。
常見的合約瑕疵包括：
- 審閱期不完整，例如未滿三天。
- 缺少買賣雙方在不動產說明書上的簽名。
如果買家能夠證明合約存在瑕疵，就有很大的機會可以解套。但我還是要提醒大家，不要把「合約瑕疵」當作萬能的解藥，因為訴訟過程不僅耗時費力，也會造成精神上的負擔。
