我叫 Mark，是個裝潢師傅，最近好多人都在討論新青安，也有人動作很快地用新青安買房了。新青安原本是為了幫助年輕人買房的房貸優惠政策，誰知道才上路 10 個月，不只帶動房市，還一環扣一環，把房價推得更高了。台灣高房價已經不是新聞，雖然一直聽到政府出手打炒房，但這將近一年來，全台房價又像斷了線的風箏，愈飛愈高。政府本意要幫助年輕人買房的新青安政策到底是什麼？為什麼才推出不到一年就走歪，變成重燃房市的火種？房價是如何在這過程當中飆升的呢？政府面對各界壓力，會有什麼修正方法嗎？
新青安是什麼？為何成房市助燃劑？
回想去年下半年，大選打得如火如荼，藍綠白都推出了各自的居住正義政見，希望能減輕年輕人的成家負擔。8 月 1 號，新青安正式上路。新青安全名是「新青年安心成家購屋優惠貸款」，它其實是 2010 年推出的青安貸款升級版。
新舊制主要有四大差異：
| 項目 | 舊制 | 新制 |
|---|---|---|
| 貸款額度 | 800 萬元 | 1000 萬元 |
| 利率 | 公股銀行減半碼 | 公股銀行減半碼 + 政府補貼一碼 + 央行升息財政部吸收半碼 (至今年 3 月底) |
| 貸款年限 | 30 年 | 40 年 |
| 寬限期 | 3 年 | 5 年 |
申請資格只要年滿 18 歲，本人、配偶還有未成年子女名下沒有房子就可以申請，就算不是青年或不是首購族，也都可以適用。根據財政部最新資料，截至五月底，新青安貸款受理戶數持續飆高。
長期以來，政府一直都有各種購屋優惠貸款方案，只是細節不同，新青安也是，那為什麼這次會全面性地燒起房市呢？這麼多人申請，是不是很好奇用新青安買房是不是真的能夠減輕負擔？
新青安試算：真的減輕負擔還是寅吃卯糧？
我們以一戶總價 1250 萬的房子一起試算看看：
假設跟銀行貸款八成，自備款 250 萬，剩下的 1000 萬用新青安，可以分 40 年還款，包含 5 年寬限期。目前優惠利率有三種方案，選一段式利率 1.775％ 來算，寬限期內不用還本金，一個月只要不到一萬五的利息。但要注意的是，政府補貼只有三年，也就是到了 2026 年 7 月 31 號之後利率會調升，加上五年寬限期過後要開始還本金，每月負擔將近三萬五。
寬限期拉到 5 年，貸款年限從 30 年拉到 40 年，門檻大幅降低，的確給了不少無殼蝸牛買房的勇氣，但同一時間，也讓投資客看準房價會因為買氣熱絡而繼續漲，跟著進場。尤其資格上年齡沒有上限，不是首購也可以用，有人甚至利用新青安買房後不自住，而是轉租當起了包租公，或者是利用人頭戶來申請新青安。看著買氣旺盛，房價一直飆，也讓另一部分的人產生 FOMO（錯失恐懼症），怕現在不買以後更買不到，急著想要一起擠上車，就算負擔能力可能出問題，也在氛圍刺激之下，衝動舉債買房。
預售屋新玩法：低首付、低自備的真相
去年上半年，在一連串打炒房政策下，當時整個房市降溫了不少，呈現交易量縮、價格微微漲的局面。但是八月新青安上路之後，房市就在一連串的帶動之下滿血復活。今年五月，六都累計的不動產買賣移轉棟數創下了近 11 年來同期新高。市場公認的四大房價指數最新數據也都顯示住宅價格正寫下歷史新高。房市連環燒，當中關鍵的助燃劑還有愈來愈多預售屋乘著新青安的列車，推出的新玩法。
最近是不是也常在路上看到建商廣告上寫著大大的「低首付」呢？看準新青安帶熱房市，建商也努力地添柴火。一般預售屋首付款大約是總價的兩成左右，但市面上已經出現愈來愈多看似划算的資金調配方案，像是低首付只需要少少幾萬塊就可以下訂，其他餘款就在工程期間分期慢慢繳；還有建商打出工程零付款，一開始只要繳總價 10％ 或是更低，剩下的慢慢存，交屋前再付就好；另外低自備，是你只要自備總價 10％ 左右，剩下不足的 10% 建商大方借給你，而且還不收利息，等交屋之後，期限內還就好了。現在預售屋市場，還有出現只要 5％ 的低自備就能夠買到房的。
同樣以總價 1250 萬的房子算算看，這等於你只要拿出總價的 5％，62.5 萬，等房子蓋好就能交屋，剩下要給建商的 15%，交屋之後用兩年的時間還，但不要忘記還是要付給銀行利息，等於你同時要繳錢給銀行，還要繳錢給建商，就算還在寬限期，每個月要負擔將近 10 萬，壓力非常大。而只要幾萬塊就能夠訂簽的低首付，其實也只是把壓力轉移到後面的工程期。如果是用工程零付款，在交屋前沒有一次湊齊給建商剩下的錢，不只交不到屋，原本下訂簽的錢還不會還你。
新青安與低首付的風險與隱憂
新青安同樣有需要注意的風險，儘管政府有補貼利息，但時間只到 2026 年的 7 月底，還要考量在五年寬限期結束之後，有沒有實際能力還本金加利息，房貸支出會不會超出專家建議的理財 333 法則？其實不管是用新青安還是預售屋的低首付，房屋的總價都沒有比較便宜，等於一窩蜂的人把財務的槓桿開到最大，只是未來沒有人說得準，如果利率繼續調升，不只還款壓力會比預期大，也可能讓房市變冷，就算想要脫手也很難賣。不少專家就點出，新青安的五年寬限期過後，市場很有可能會出現拋售潮，如果賣得掉還好，但如果房市沒有照著預期走，房子賣不出去，自己又還不出房貸，就會出現大問題。雖然環境背景跟美國 2007 年次貸風暴不太一樣，但是隱憂不能不正視，尤其這波新青安點起的熱潮，還看不見盡頭。
政府與專家的修正建議
修正的聲浪隨之而來，在政府預期之外的新青安政策成了房價的推手，雖然從去年第四季就已經有跡象了，但直到數據一一亮起紅燈，才引發討論與政府的關注。目前除了央行提高銀行存款準備率，財政部也著手研擬貸款戶要簽自住切結書，由政府和銀行串連稽核，而且將溯及既往，被抓到不是自住的話，方案、條件跟補貼都會被追回。
除此之外，不少專家也提出了建議，例如房產專家黃舒衛認為針對新青安，銀行必須進行更嚴格的風控；也有人提出新青安可以參考國宅、軍宅等，設定禁止轉售的閉鎖期；還有可以思考的是縮減適用對象，把名下沒有房產的限制擴大到直系親屬，也就是父母名下也不能有，甚至從年齡限縮，關掉新青安「不是青年、不是首購都可適用」的巧門。
除了新青安本身政策調整以外，也有人點出如果銀行加強對建商土地放款跟建築放款的控管，多少能夠壓低預售屋各種低首付優惠成為主流的趨勢，而金管會針對銀行不動產放款集中度的檢視更得要落實管理。
買房是人生大事，務必審慎評估
買房是人生大事，所有面向都得要考慮清楚，購屋前務必評估財務能力，避免日後被錢壓垮，做好風險管理，尤其大環境變化很快，房市走下坡，想賣賣不掉，都可能發生。政府推動新青安，本意是要減輕年輕人在高房價下的買房負擔，但就怕大門一敞開，沒有相對應的措施，也沒有在第一時間發現苗頭不對，連帶的副作用就可能讓房價坐上失速列車，擴大居住不正義，甚至埋下系統性風險。看著房價一直漲，我會焦慮嗎？我會鼓勵沒有房子的朋友使用新青安嗎？ 這的確需要謹慎思考。
