「買房貸款到底可以貸到多少？」這是許多準備購屋的人心中的疑問。傳統觀念認為房貸最高只能貸到 7-8 成，但其實，貸款成數可以高達 85%！想要達成這個目標，需要掌握一些銀行貸款的秘密，以及一些實用的技巧。
今天，就讓我來揭開銀行房貸的秘密，詳細說明影響貸款成數的關鍵因素，並教教你如何提高貸款成數，甚至拿到最高貸款額度，讓你的購屋夢想不再遙不可及！
銀行的「潛規則」：為何貸款成數總是讓人摸不著頭緒？
最近，我遇到了一位客戶，他是一位公司老闆，每月收入一二十萬，照理說貸款應該不成問題，但跑了幾家銀行，卻都拿不到 8 成的條件。經過仔細詢問，我才發現，原來是他每個月都只繳信用卡的最低應繳金額，導致在銀行內部的信用分數超級低，因此貸款成數才會偏低。
這個案例讓我更加深刻體會到銀行房貸的「門道」。銀行主要的利潤來源是長期的利息收入，所以他們更看重你戶頭的「穩定收入」。如果你從事夜市攤販、自營商、沒有底薪的業務性質工作，銀行通常會給的貸款成數比較低。
簡單來說，銀行對於貸款人的財務狀況和信用評估十分重視。如果你希望獲得更高的貸款成數，就需要讓銀行相信你是一個可靠的借款人，能夠穩定的償還房貸。
影響房貸成數的兩大關鍵因素：房屋鑑價與個人條件
銀行房貸的成數主要取決於兩個因素：房屋鑑價和個人條件。這兩個因素就像一場考試，你需要同時通過才能獲得理想的貸款成數。
1. 房屋鑑價：房屋本身的「價值」決定貸款成數
房屋鑑價包含房屋成交價格、地段、條件等等，這些因素會影響銀行對房屋價值的評估，進而決定貸款成數。
| 因素 | 影響 | 說明 |
|---|---|---|
| 房屋成交價格 | 若成交價格高於實價登錄，銀行可能會降低鑑價 | 實價登錄是反映市場行情的指標，銀行會根據實價登錄數據進行房屋價值評估。如果成交價格明顯高於實價登錄，銀行可能會懷疑房屋價值，降低鑑價。 |
| 房屋地段 | 蛋白區、蛋殼區的房子鑑價通常較低 | 地段對於房屋價值影響很大，熱門的精華地段，房價通常較高，銀行也會給予較高的鑑價。反之，蛋白區、蛋殼區的房價通常較低，銀行的鑑價也會相對低。 |
| 房屋條件 | 露臺戶、沒電梯的公寓、超過 40 年的電梯大樓等，都會影響鑑價 | 房屋的條件也影響房屋價值，例如露臺戶的空間利用率較低，沒電梯的公寓生活便利性較差，老舊的電梯大樓可能需要花費較多的維護費用，這些都會影響銀行的鑑價。 |
例如，若社區附近有嫌惡設施，例如加油站、高壓電塔、墓地等，也會降低鑑價。因為這些設施會影響居住環境，降低房屋價值。
2. 個人條件：你是否是一個可靠的借款人？
個人條件包含財力證明、負債比、還款能力等，銀行會根據這些因素評估你的財務狀況，以及你是否能夠負擔房貸壓力。
| 因素 | 影響 | 說明 |
|---|---|---|
| 財力證明 | 薪轉證明、收入證明等，需展現穩定收入 | 銀行需要瞭解你的收入狀況，才能評估你是否有能力償還房貸。提供穩定的收入證明，例如薪轉證明、收入證明等，能增加銀行對你的信任度。 |
| 負債比 | 車貸、學貸、信貸等，都會影響貸款條件 | 銀行會計算你的負債比，也就是你的負債總額佔你收入的比例。負債比過高，代表你的負債壓力較大，銀行可能會降低貸款成數，或者要求更高的利率。 |
| 還款能力 | 評估你的還款能力，是否能負擔房貸壓力 | 銀行也會評估你的還款能力，例如你目前的收入、支出、房貸金額等。如果你的還款能力不足，銀行可能會拒絕你的貸款申請。 |
例如，之前疫情期間，很多客戶申請了紓困貸款，雖然不用利息，但卻可能影響到未來買房的貸款條件，因為銀行會懷疑你的財務狀況。銀行會擔心你的財務狀況可能因為紓困貸款而變得更加不穩定，因此可能會降低貸款成數，或者要求更高的利率。
五招提升房貸成數：讓銀行相信你是「最佳借款人」
想要獲得更高的房貸成數，你需要讓銀行相信你是「最佳借款人」。以下分享五招實用的技巧，教你如何提升貸款成數：
- 善用信用卡：即使你平常不使用信用卡，在買房前半年也建議拿出來刷卡，並且當月還清，重複幾次就能有效提高信用分數。這個方法可以讓銀行看到你良好的消費習慣，以及良好的信用紀錄，有助於提高貸款成數。
- 創造穩定收入：如果你是公司負責人、自營商、夜市攤販等，可以技巧性地在每月固定時間放一筆現金進你的戶頭，創造穩定的收入現金流。這會讓銀行看到你穩定的收入來源，對你的財務狀況更有信心，更有可能提高貸款成數。
- 保人擔保、房貸壽險：若貸款成數仍有落差，可以考慮用保人擔保的方式，或是在貸款金額不足的情況下，購買房貸壽險來補足差額。這兩種方法都是提高貸款成數的常見方式，可以增加銀行對你的信心，提高貸款成數。
- 簽訂專任賣房委託書：提供銀行專任賣房委託書，讓銀行知道你只會購買這間房子，有助於提高貸款成數。這讓銀行瞭解你的購屋決心，會更有信心貸款給你，因為他們可以確信你會按時繳納房貸。
- 謹慎使用聯徵：過度頻繁使用聯徵查詢，可能會讓銀行懷疑你的信用狀況，導致貸款成數降低。聯徵查詢次數過多，會讓銀行懷疑你可能正在進行其他貸款申請，甚至可能存在財務困難。
房貸小提醒：掌握這些細節，讓你更輕鬆獲得理想的貸款條件
- 利率變化：升息時，銀行會調高利率，但降息時卻不一定會主動降低利率，記得確認還款金額是否有下降，如有必要應主動聯繫銀行。
- 85 成貸款：雖然金管會規定房貸最高只能貸 8 成，但只要條件符合，例如財力夠、收入穩定，還是有可能拿到 85% 的貸款成數。
- 青年安心貸款：新的青年安心貸款將於 8 月 1 日上路，利率僅 1.775%，貸款額度最高 1000 萬，寬限期 5 年，貸款年限 40 年，非常划算，符合條件者務必申請。
總結
買房貸款是人生大事，瞭解銀行的房貸機制，掌握提升貸款成數的技巧，才能讓你順利完成購屋夢想。希望今天的分享能幫助大家更好地理解房貸的流程，也歡迎大家留言討論，分享自己的經驗！
