最近，我發現許多客戶在買賣房屋時，都遭遇了「售後回租」這個棘手的問題。表面上看似方便，實則暗藏風險，稍有不慎，可能導致巨大的經濟損失和無盡的糾紛。今天，我將結合自身經驗，深入剖析售後回租的潛在危機，並提供買賣雙方實用的應對策略，助您順利完成房屋交易，避免掉入陷阱！
買方：售後回租的兩大隱形殺手
對於買方而言，在欣喜之餘，務必謹慎評估原屋主提出的售後回租要求，因為其中暗藏著兩大風險，稍有不慎，將會造成難以挽回的損失。
一、重購退稅夢碎：稅金損失難以估量
根據現行稅法規定，申請重購退稅的條件之一是房屋不得有營業使用或出租行為。而一旦您同意原屋主售後回租，房屋便具有出租性質，您將可能因為產生租賃所得而失去申請重購退稅的資格，這筆稅金損失可是相當可觀的！想像一下，原本可以省下的一大筆稅金，卻因為輕忽了這一點而付諸流水，實在令人惋惜。因此，在簽署任何協議之前，務必仔細研讀相關法規，並諮詢專業人士的意見，切勿輕易掉入陷阱。
二、房屋保固成空：維修責任模糊不清
中古屋買賣通常會包含一定的保固期，一般為交屋日起算六個月內，若在此期間發生漏水、牆面龜裂等問題，賣方需負擔修繕責任。然而，若原屋主選擇售後回租，繼續居住在房屋內，您將難以在交屋後仔細檢查房屋的各個細節，一旦發現問題，維修責任的歸屬將變得模糊不清。
為避免此類糾紛，我建議您在簽訂合約時，明確約定保固起算日為「租約到期點交日」，如此一來，您便可在充分檢查房屋狀況後，再正式啟動保固期限。 切記，詳細的合約條款與明確的點交程序，才是保障您權益的關鍵。
賣方：謹慎權衡利弊，避免得不償失
對於賣方而言，售後回租雖然能暫時解決住房問題，但卻也可能帶來許多不必要的麻煩。
- 買方接受度低：交易風險增高：大多數買方對於售後回租並不樂觀，這將增加交易的難度和時間成本，甚至可能影響最終成交價格。 若您急需資金周轉，卻又無法與買方達成共識，則可能得不償失。
- 延後交屋的考量：資金周轉的壓力：您可以考慮改為「延後交屋」，待房屋清空後再辦理尾款結算，方便您更仔細地檢查房屋，避免日後因房屋瑕疵而產生糾紛。但請務必評估自身資金狀況，確認您有足夠的資金周轉能力，以免造成財務上的壓力。
- 買賣與租賃契約分離：釐清責任歸屬：我強烈建議將「房屋買賣」和「房屋租賃」兩個部分區分開來，分別簽訂買賣契約和租賃契約。 這樣能清楚劃分時間點，釐清雙方責任，避免日後因瑕疵擔保請求權失效而產生糾紛。 務必將所有細節都寫進契約，留下書面證據。
售後回租的關鍵：契約、點交與證據保存
無論是買方還是賣方，在進行售後回租時，都必須重視以下事項，才能有效保障自身的權益：
| 事項 | 買方注意事項 | 賣方注意事項 |
|---|---|---|
| 契約簽訂 | 務必與賣方簽訂詳細的租賃契約，並強烈建議經由法院公證，以確保法律效力。 | 務必與買方簽訂詳細的租賃契約，並強烈建議經由法院公證，以確保法律效力。 |
| 點交 | 買賣交屋與租屋交屋時間點需明確區分，並詳細記錄在合約中，避免日後爭議。 | 買賣交屋與租屋交屋時間點需明確區分，並詳細記錄在合約中，避免日後爭議。 |
| 保固 | 保固起算日應明確約定為「租約到期點交日」，避免因原屋主居住而影響保固權益。 | 儘快清空房屋，方便買方檢查，避免因房屋瑕疵而引發保固糾紛。 |
| 房屋現況 | 交屋時應仔細檢查房屋狀況，並拍照錄影存證，記錄房屋現況及任何瑕疵。 | 交屋時應仔細檢查房屋狀況，並拍照錄影存證，記錄房屋現況及任何瑕疵。 |
| 證據留存 | 所有相關文件、照片、影片等證據，都應妥善保存，以備不時之需。 | 所有相關文件、照片、影片等證據，都應妥善保存，以備不時之需。 |
總結：專業諮詢，保障您的權益
售後回租看似簡單方便，卻暗藏許多潛在危機。 為了避免不必要的糾紛和損失，我強烈建議您在進行房屋交易前，務必尋求專業人士（例如：律師、地政士）的協助，仔細研讀合約條款，並針對個別情況制定完善的應對策略，才能保障您的權益，安心完成房屋交易。 記住，預防勝於治療，謹慎評估，才能避免日後後悔莫及！
