最近房市議題熱議不斷，政府也祭出史上最嚴厲的第七波打炒房政策，讓許多想要買房的人措手不及。究竟這波政策的影響有多大？哪些族群會受到最大衝擊？未來房市又將走向何方？
央行重拳出擊：史上最嚴打炒房政策內容
9 月 19 日，央行拍板第七波打炒房政策，主要目標是希望抑制房價過度膨脹，讓房市發展更加健康。這次的政策內容可以概括為以下六大面向：
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 名下有房的第 1 戶 | 取消寬限期，不再視為首購 |
| 第 2 戶貸款 | 全國歸戶，最高貸款成數從 6 成降至 5 成 |
| 第 3 戶以上、購置高價住宅、公司法人購置住宅、建商餘屋貸款 | 貸款成數最高從 4 成降至 3 成 |
| 存款準備率 | 調升存款準備率，收緊銀行資金 |
| 首購定義 | 重新定義首購族，名下不能有房子，且第 1 戶貸款才算首購 |
| 影響範圍 | 全國範圍，包含六都以外區域 |
其中，最令人驚訝的莫過於名下有房的第 1 戶也被納入限制，這意味著即使已經繳清貸款的房子，也將被視為名下有房，在購置第 2 間房子時，將無法享有首購的優惠。
三大族群受到最大衝擊
這次的政策出台，讓許多人感到措手不及，其中影響最大的三大族群分別是換屋族、繼承族和類首購族。
1. 換屋族
換屋族原本可以享受較高的貸款成數，但新政策實施後，貸款成數大幅縮水，許多人面臨資金缺口，甚至被迫放棄換屋計畫。例如，一個苗栗的夫婦原本準備換屋，但政策出台後，貸款成數從原本的 7.5-8 成降至 5 成，瞬間少了 400 萬元資金，讓他們不知所措。
2. 繼承族
繼承族是指繼承了房屋，但自己名下也只擁有一戶房子的人。由於名下有房，他們也無法享有首購優惠，購置第二間房子的貸款成數也會受到限制，增加了購房的難度。
3. 類首購族
類首購族主要是指北漂族，他們在北部工作，但在南部名下有繼承的房子，無法申請新青安，也無法申請首購，購置房屋更加困難。
央行打炒房的目標：健全房市，避免金融風險
央行連續 7 波的打炒房政策，主要目的是為了健全房市發展，避免房價過度膨脹，並防範金融風險。
1. 健全房市發展
近幾年台灣房價快速上漲，許多人抱持「房價只漲不跌」的心態，造成市場過熱，出現抽籤排隊買房、炒房等亂象。
根據國泰房價指數，台灣房價從 2019 年第一季到 2024 年第二季，漲幅高達 74%，而信義房價指數也顯示成屋市場的漲幅達到 56%，在短短幾年內，房價漲幅超過 50%，讓許多人感到擔憂。
2. 健全金融機構的放貸結構
央行統計顯示，2024 年 8 月底，全體銀行的不動產貸款金額相較於 2018 年底，成長 59.6%，顯示有將近 60% 的資金流入不動產貸款。同時，不動產貸款餘額占總放款比率達 37.5%，逼近 2009 年 10 月的歷史高點 37.9%。
過度集中於不動產的放貸，將排擠其他行業的資金，不利於整體經濟發展。央行希望透過打炒房政策，將資金導向其他產業，例如資產管理中心、基礎建設等，使資金流向更加健康。
市場反應：房市提早入冬，建商面臨考驗
第七波打炒房政策出台後，市場反應激烈，許多業者認為房市已經提早入冬。
1. 交易量下降
原本預計今年的買賣移轉棟數將會達到 36 萬棟，但政策出台後，市場普遍認為可能只有 32 萬棟甚至更低。
2. 成屋市場首當其衝
成屋市場受到的影響最大，因為購買成屋需要立即貸款和繳納簽約金，政策限制將讓許多人面臨貸款困難的問題。
3. 預售屋市場交易被打亂
雖然預售屋交屋時間較長，但政策也讓許多人開始擔心未來交屋時是否能順利貸款，交易量可能因此減少。
4. 建商營運受到影響
銀行開始清查建商放款狀況，避免資金過度集中於建商。建商的負債比和滯銷率也將受到密切關注，營運狀況面臨考驗。
建商負債和滯銷率：檢視建商風險程度
為了幫助讀者更了解建商的風險，我們整理了建商負債金額和滯銷率的數據：
1. 建商負債金額前 10 大
| 名稱 | 負債金額 (億元) |
|---|---|
| 興富發建設 | 1773 |
| 亞昕建設 | 526 |
| ... | ... |
2. 滯銷率超過 20% 的上市櫃建商
| 名稱 | 滯銷率 |
|---|---|
| ... | ... |
3. 建商負債比
建商的負債比通常較高，7-8 成是一個合理的範圍，因為他們需要先投入資金購買土地。
4. 滯銷率的解讀
滯銷率是指房屋建成後尚未賣出的比率。滯銷率超過 20% 的上市櫃建商，風險相對較高，尤其是在資金緊縮的環境下。
建商面臨考驗，但台灣企業韌性強
雖然建商面臨考驗，但台灣企業韌性強，而且過去幾年建商獲利都相當不錯，因此短期內不太可能出現重大風險。然而，長期來看，房市調整趨勢可能會影響建商的經營體質和方向，需要密切觀察。
適合進場的族群
雖然房市面臨調整，但仍有部分族群適合進場。
1. 青安族
新青安族不受政策影響，可以享有較高的貸款成數，適合在房價修正的時機進場。
2. 手上現金充足的人
手上有充足現金的人不受貸款成數的限制，可以趁著房價修正時進場撿便宜。
3. 商用不動產置產族
政府政策主要針對住宅炒房，對於投資商用不動產的族群影響較小。
把握購房機會，但要謹慎小心
目前市場上已經出現降價求售的房子，可以留意好的物件。
1. 價格走勢
實價登錄的價格不再是地板價，而是天花板價，可以從實價登錄的價格往下砍價。
2. 簽約書條款
簽約書上應該留有一些繳款的彈性空間，以防貸款不足時可以延後繳款。
3. 房市修正幅度
房價修正幅度有限，但過去亂漲的區域修正幅度可能會較大，需要特別注意。
4. 資金流向
政府應該將資金有效率地導向需要的地方，而不是全部都放在房地產，這才是長遠的發展方向。
總結：房市進入調整階段，把握購房良機
第七波打炒房政策的出台，讓房市進入調整階段，但同時也為剛性需求的購屋族帶來機會。對於想要買房的人來說，現在是多看、多比較、做好準備的最佳時機。
