今天要跟大家聊聊一個大家都很關心的話題：少子化和房價的關係。最近幾年，台灣的出生率越來越低，很多人擔心以後房子會沒人住，房價就會跌，這樣就可以撿便宜了。聽起來好像很有道理，但實際情況真的會這樣發展嗎？讓我來跟大家分析一下。
少子化對房市的影響：是壓垮房價的稻草，還是無關痛癢的細枝末節？
少子化對房市的影響，一直是個熱門話題。許多人認為，少子化會導致房屋供過於求，房價最終會下跌。但以我多年經驗來看，事情並沒有那麼簡單。少子化對房價的影響其實比較間接，尤其在寸土寸金的雙北地區，房價早就不是一般受薪階級可以負擔的範圍了。很多時候，房子就像股票一樣，是一種金融商品，而不是單純的居住空間。你想想，現在有多少年輕人，靠自己的薪水可以在台北買房？
未來，繼承房產的比例會越來越高，造成更大的階級落差。有錢人家的孩子，一出生就擁有房子，贏在起跑點；而沒錢人家的孩子，即使努力工作、省吃儉用，可能也要到退休才能還完房貸。這種「富者愈富，貧者愈貧」的現象會越來越嚴重，但在短期內，對房市的影響有限，畢竟現在房價的漲跌，更多的是受到金融市場、投資炒作等等因素的影響。
房屋老齡化與都更：是解藥還是毒藥？
有人說，老房子越來越多，需要都更重建，這樣可以平衡少子化造成的房屋過剩問題。但都更真的是解藥嗎？我認為，都更的本質是資產更新，背後的驅動力是房價上漲的預期。建商都更的目的，是把矮舊的房子變成高聳入雲的大樓，塞進更多人，實際上增加了房屋供給，而不是減少。
從政府核發的建造執照數量就可以看出端倪。2016年大約發出8萬件建造執照，到了2021年，已經暴增到17萬件，足足翻了一倍多！更誇張的是，2021年發出的建造執照數量，竟然比當年出生的嬰兒還多！一人一間房都還有剩！到了2024年，連使用執照的核發數量都超過出生人口數了。這說明台灣的房子真的蓋太多了，未來可能面臨嚴重的過剩問題、消費萎縮，再加上人口減少，這些都是房市長期發展的隱憂。
台灣高房價：是經濟奇蹟還是競爭力殺手？
有些人覺得，台灣可以學香港，開放移民或讓外籍勞工買房，這樣就可以支撐房市。他們認為，香港地小人稠，房價卻居高不下，台灣也可以複製香港的模式。但事實上，香港和台灣的情況差很多。香港政府控制土地的釋出量，就像控制鑽石的產量一樣，刻意製造稀缺性來維持高價。台灣很難複製這種模式。
而且，台灣的高房價反而會阻礙國際人才的流入。你想想，如果你是個外國人，你會想去一個房價貴到嚇死人的地方工作嗎？很多外國YouTuber來台灣，都說台灣的食物好吃、人情味濃厚，但沒聽過有人說台灣房價便宜，想搬來台灣住的。高房價對台灣的國際競爭力，其實是一大阻礙。
台灣經濟與房價：是共享繁榮還是貧富分化？
台灣的經濟成長，真的有讓全民受益嗎？我認為，並沒有。GDP的成長，並沒有完全反映在受薪階級的薪水上。科技業的工程師，年薪幾百萬很正常；但餐飲業、服務業的員工，可能連基本工資都不到。這種產業結構的失衡，也反映在房價上。
新竹的例子就很明顯。因為科技業蓬勃發展，新竹的房價飆漲，房租也跟著水漲船高。但是，在新竹做服務業的人，他們的薪水有跟著漲嗎？並沒有。結果就是，生活成本越來越高，一般人根本住不起，只好搬到更偏遠的地方。這就是所謂的「仕紳化」現象，有錢人把窮人趕出都市。
房價的組成：不只是磚頭水泥，更是金融遊戲！
影響房價的因素很多，其中最關鍵的是金融政策。台灣的資金氾濫，很多錢都流進了房地產市場。為什麼？因為在台灣，貸款買房的利率很低，而且可以貸款很長時間，槓桿開很大。尤其在實質負利率的時代，貸款買房反而像是在「賺錢」，所以大家都搶著買房，把房子當成保值工具。
除了金融政策，土地政策也是影響房價的重要因素。地方政府為了增加收入，常常高價標售土地，把土地成本轉嫁給建商，建商再轉嫁給消費者。再加上台灣的持有稅很低，鼓勵了囤房行為，很多人買了房子空在那邊，等著房價上漲再脫手。這些都推高了房價。
| 因素 | 說明 |
|---|---|
| 貨幣金融政策 | 低利率、寬鬆的貨幣政策，使得房地產成為投資保值的最佳選擇，資金湧入房市，推高房價。 |
| 土地政策 | 地方政府為了財政收入，高價標售土地，墊高土地成本，建商再將成本轉嫁給消費者，導致房價上漲。 |
| 持有稅偏低 | 低持有成本讓囤房變得有利可圖，導致房屋閒置，加劇供需失衡，進一步推升房價。 |
囤房稅2.0：是真改革還是假把戲？
政府推出囤房稅2.0，想要抑制房價，但真的有效嗎？我認為，囤房稅2.0治標不治本。問題的關鍵不在於稅率，而在於稅基。台灣的房屋稅是根據房屋的評定現值來計算的，但很多老房子的評定現值非常低，甚至低於免稅門檻。所以，即使提高稅率，對這些老房子也起不了作用。
有效的政策，應該針對那些既空置又擁有多套房產的人，而不是全面提高稅率，這樣才能避免傷及無辜，又能達到抑制房價的效果。
建商常常抱怨說，缺工缺料、原物料上漲，所以房價才會漲。但這些問題，有一部分也是建商自己造成的。因為建商搶著蓋房，導致人力和資源短缺，推高了建築成本。
房市未來展望：是緩慢下修還是持續飆漲？
2025年，房市可能會進入量縮價穩的階段。賣方不願意降價，買方又買不起，仲介夾在中間兩頭為難。到了2026年到2028年，隨著新青安政策和寬限期結束，可能會有一波換屋潮或拋售潮，但長期來看，房價還是有可能因為金融政策等因素而持續上漲。
未來的租屋市場會越來越重要，政府應該思考如何保障租屋族的權益，例如：給予租屋族優先續租權、限制房租漲幅等等。另外，也可以參考其他國家的做法，例如西班牙的VPO（政府保障住宅），創造介於租屋和購屋之間的選項，讓更多人可以擁有穩定、負擔得起的居住空間。
都市改革組織（OURs）長期關注台灣的居住問題，我們透過研究、倡議和政策評比，希望可以讓台灣的居住環境更多元、更可負擔、更有保障。我們相信，居住正義的實踐，需要大家一起努力，才能讓每個人都能安居樂業，不用再為了房子煩惱。
