最近台灣房市因為央行祭出的「第七次選擇性信用管制」，也就是俗稱的「限貸令」，掀起軒然大波，被戲稱為「金龍海嘯」。這波限貸令的威力之強，影響層面之廣，讓許多人感到震驚，也讓許多人開始憂心忡忡：限貸令到底限了什麼？這會對我的生活造成什麼樣的影響？台灣房價，真的會因此下跌嗎？今天 Mark 就將以專業的角度，帶領大家深入了解這場席捲台灣房市的「金龍海嘯」，並試圖從多個面向分析其深層影響與未來展望。
為什麼有限貸令？從台灣房價飆漲的軌跡探討根本原因
台灣房價在過去30年裡，呈現持續上漲的趨勢，這已經成為許多台灣民眾心中揮之不去的陰影。 政府與央行在這段期間，也曾多次祭出各式各樣的打房手段，例如：奢侈稅、實價登錄2.0等等，然而，這些措施的成效往往有限，甚至有些措施反而造成市場的短期震盪，但長遠來看，對抑制房價飆漲的幫助並不大。
尤其在2023年中，台灣房價更出現一波令人瞠目結舌的飆漲，六都及新竹市的房價在第一季的漲幅，皆超過了10%，如此驚人的漲幅，讓許多人開始質疑，過去的打房政策到底出了什麼問題？
造成房價持續飆漲的原因，眾說紛紜，有人認為是近年來產業回流、AI產業蓬勃發展、以及全球化的經濟環境所帶來的影響；也有人將矛頭指向政府政策的失當，例如：公共建設的不足、土地供給的限制等等。然而，更多專家學者認為，2022年7月上路的新青安優惠貸款，才是造成這波房價飆漲的關鍵因素。
新青安貸款提供了前所未有的寬鬆條件，堪稱史上最大力度的首購族補貼，讓許多符合資格的年輕人，紛紛把握機會，向銀行貸款購買房屋。這也直接導致今年7月，五大行庫新承作房貸金額創下歷史新高，其中，新青安貸款更是佔據了51%的比例！這驚人的數據，清楚顯示新青安貸款對房市所造成的巨大推力。
新青安貸款的持續推升效應，也誘使許多投資客跟進，進一步推高房價，造成房價持續上漲的惡性循環，引發了央行的高度擔憂。
房貸比例居高不下，潛藏的金融危機
很多人誤以為央行祭出限貸令，主要目的在於壓低房價，但這並非央行的主要考量。央行真正擔心的，是「信用過度集中」在房地產市場，這將會埋下巨大的金融風險。
央行的主要任務，是維護台灣的經濟穩定，避免資源過度傾斜於單一產業，以維持整體經濟的平衡與健全發展。
過去，即使房價飆漲，但如果大多數購屋者主要使用現金購屋，貸款比例不高，那麼即使發生重大的經濟事件，對金融體系的衝擊也會相對有限。然而，如果社會大眾普遍傾向於透過高槓桿貸款購屋，一旦經濟環境出現變化，例如：景氣衰退、失業率上升等等，許多人可能就會面臨無法償還房貸的困境，造成銀行產生大量的呆帳，進而影響銀行的放款能力，最終可能引發一連串的連鎖反應，甚至造成系統性的金融危機。
截至今年8月，台灣全體銀行的不動產貸款，佔總放款比率已高達37.5%，逼近2009年歷史高點的37.9%。如果我們觀察個別銀行的數據，會發現8月份各家銀行的不動產放貸平均比例，已經高達26.64%，其中更有4家銀行超過28%的警戒線。根據《銀行法》的規定，房貸佔銀行資金比例不得超過30%，但銀行通常會將28%到28.5%視為內部的警戒值。這表示，台灣銀行體系的不動產放貸比例，已經逼近危險邊緣。
央行擔心資金信用過度集中於不動產市場，不僅會擠壓其他產業的資金需求，更可能引發類似日本經濟泡沫或美國次貸風暴的金融危機。因此，央行決定祭出更強力的措施，來控制資金流向不動產市場的速度，以避免潛在的系統性風險。
央行出手：限貸令的細節與影響
在正式推出限貸令之前，央行已採取一系列措施，試圖讓房市降溫。例如，在8月12日至21日期間，央行召集了34家國銀和信用合作社，希望他們能「善盡社會責任」，避免過多的信用資源繼續流向不動產市場，並要求各銀行制定未來一年的「房貸降溫計畫」。
在8月份，市場上已經開始流傳許多關於銀行收緊房貸審核、提高貸款利率、以及延長貸款審核時間等等的消息。儘管當時政府和央行都否認採取「限貸令」措施，並強調這些措施不會影響自住和企業的需求，但市場的反應卻相當激烈。
然而，在9月19日，央行出乎意料地宣布了「第七次選擇性信用管制」，也就是俗稱的「限貸令」，並於隔日正式生效。這項限貸令的力道之強，堪稱史上最強，立即震撼了整個房地產市場。
那麼，這項號稱史上最嚴格的限貸令，到底限了什麼呢？
限貸令的具體措施：降低貸款成數與取消寬限期
這次限貸令的細節相當複雜，但我們可以簡化成兩個主要重點：「降低貸款成數」和「取消寬限期」。
首先，我們來看看「降低貸款成數」。貸款成數是指購屋者向銀行貸款買房時，銀行願意貸款的比例。限貸令規定，不同身分和購屋類型的貸款成數有所不同。例如，限貸令實施前，符合新青安資格的首購族在台北買房，貸款成數最高可達8成；但對於投資客來說，貸款成數則相對較低。
限貸令實施後，新青安首購族的第一戶貸款成數維持不變，但從第二戶開始，貸款成數都將下調一成，最高只能貸到3～5成。以下表格更清楚地呈現貸款成數的調整細節：
| 購屋者類型 | 限貸令前貸款成數 | 限貸令後貸款成數 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 新青安首購族 (第一戶) | 8成 | 8成 | 維持不變 |
| 非新青安首購族 (第一戶) | 7成 | 7成 | 維持不變 |
| 投資客/第二戶以後 | 4成 | 3成 | 降低1成 |
| 第三戶以後 | 2成 | 1成 | 降低1成 |
這項措施大幅提高了投資客的購屋門檻，有效限制了他們購屋的數量。
其次，限貸令也取消了房貸寬限期。房貸寬限期是指在一段時間內，購屋者只需繳納利息，不用償還本金。這項措施過去常被投資客利用來靈活運用資金，在房價上漲期間獲利。然而，限貸令實施後，名下已有房產者將無法再使用房貸寬限期，適用範圍也擴大至全國。這將會增加投資客的房貸壓力，降低其投資的誘因。
除了降低貸款成數和取消寬限期之外，央行也同時提高了存準率1碼，這表示從銀行收回大約1200億元的可運用資金，進一步減少銀行的可運用資金，壓制購屋的需求。
限貸令的影響：誰是贏家？誰是輸家？
限貸令的實施，對不同族群的影響程度不盡相同。一開始，市場普遍認為受影響最大的族群，包含：投資客、名下已有房產的換屋族，以及首購族。但隨著央行後續調整政策，部分族群獲得排除。
受影響較大的族群：
- 投資客： 資金運用效率降低，購屋成本增加，獲利空間縮減，甚至可能面臨資金斷鏈的風險。
- 名下已有房產的換屋族： 可能面臨新房貸款困難，舊房難以脫手的困境，甚至可能面臨違約的風險。
- 部分首購族： 雖然新青安首購族不受影響，但其他首購族可能面臨貸款審核更嚴格、利率提高等問題，購屋的難度增加。
相對不受影響的族群：
- 符合新青安貸款的首購族： 貸款成數維持不變，受限貸令影響較小。
- 名下房產為繼承取得的首購族： 即使名下已有房產，也可能被排除在限貸令之外。
然而，由於銀行房貸業務普遍已達警戒線，利率也攀升，即使是首購族，也可能遇到貸款審核時間拉長、條件更嚴格等問題。 值得注意的是，央行在10月9日發布的新措施中，針對部分換屋族給予豁免，只要承諾一年內賣出舊房子，就能免除限貸令的限制，這也引發了一些爭議，認為此舉可能造成市場的另一種扭曲。
台灣房價的未來：跌宕起伏的展望
限貸令發布後，房市確實出現降溫跡象，交易量明顯減少，部分投資客被迫低價脫售房屋，一般購屋者也趨於觀望。許多專家預測，未來房價可能下修約一成左右。
然而，也有人認為限貸令並無法有效解決房價問題，因為它主要打擊的是相對沒錢的投資客和小建商，大戶影響相對較小，可能造成大者恆大，以及市場資源集中於少數人的現象。此外，土地成本、建材成本、市場供需等因素，都將持續影響房價走勢，限貸令可能僅能短期壓制需求，長期效果仍有待觀察。
部分業者更指出，限貸令並未限制預售屋，買方需求可能轉移至預售屋市場，反而可能推升未來的房價。 加上央行後續的政策調整，例如：針對部分換屋族給予豁免，也可能造成市場的資源重新分配，進而影響房價的走勢。
總結與建議
這次的限貸令影響深遠，各方看法不一。短期來看，房市確實降溫，交易量減少；但長期效果如何，仍有待觀察。土地成本、建材成本、市場供需等因素，都將持續影響房價走勢。 對於有意願購屋的民眾，建議您應該謹慎評估自身財務狀況，仔細研究市場行情，並尋求專業人士的意見，才能做出最適合自己的購屋決策。 未來房市走向仍充滿變數，持續關注市場動態，並保持理性，才是應對房市波動的最佳策略。
