最近我發現許多朋友在買房的過程中，都面臨貸款成數不如預期的困境，甚至因此錯失心儀的房子。今天，我想分享一些我從實務經驗中累積的知識，以及一些實用的技巧，幫助你們順利提高貸款成數，甚至拿到比想像中更高的貸款額度，讓你們輕鬆實現購屋夢想！
為什麼我的房貸成數總是比別人低？銀行到底在看什麼？
最近，我的一位朋友，一位收入穩定的公司負責人，月收入超過15萬，想買一間市價2000萬的房子，銀行鑑價也確實達到2000萬，條件看起來相當優渥。然而，他卻在申請房貸的過程中屢屢碰壁，多家銀行都無法提供8成甚至更高的貸款成數。最後，我們才發現問題的關鍵竟然出在：他長期以來都只繳交信用卡的最低應繳金額，導致他的信用分數嚴重受損，讓銀行對他的信用評級打了折扣，自然而然也就影響到貸款成數。這個案例讓我深刻體會到，銀行在審核房貸時，不僅僅只看房屋本身的條件，更重視申請者的信用狀況和整體的財務穩定性。
銀行評估房貸的兩大核心：房屋鑑價與個人信用評級
銀行評估房貸申請時，主要會考量兩個關鍵因素：房屋鑑價和個人信用評級。這兩個部分缺一不可，且彼此之間息息相關，任何一個環節出現問題，都可能影響最終的貸款成數。
1. 房屋鑑價：影響貸款成數的第一道關卡
房屋鑑價的結果直接影響銀行願意提供多少貸款額度。鑑價師會綜合考量多種因素，例如：
- 成交價格與實價登錄的比較： 如果房屋的成交價格遠高於同社區的實價登錄價格，銀行鑑價師通常會比較保守，鑑價結果可能較低，進而影響貸款成數。 這時候，提供充分的市場行情資料，佐證成交價格的合理性，就顯得格外重要。
- 社區成交頻率與價格趨勢： 如果該社區近期的交易量較低，或者價格趨勢呈現下跌，鑑價師可能會降低鑑價結果，以降低風險。 因此，在購屋前，務必仔細研究社區的交易紀錄和價格走勢。
- 周邊環境與嫌惡設施： 鄰近的環境和是否有嫌惡設施（例如：加油站、高壓電塔、殯儀館、屠宰場等）也會影響房屋的鑑價結果。這些嫌惡設施的存在，可能會降低房屋的價值，讓銀行降低貸款成數。
- 房屋位置與地段： 房屋所在地段的優劣也至關重要。位於市中心精華地段的房屋，通常鑑價會較高；而位於偏遠地區或發展較不成熟的地區，鑑價則可能較低。 例如，有些區域的房屋，銀行的貸款成數上限就只有7成。
- 房屋本身的條件： 房屋的屋齡、屋況、有無電梯、格局設計、樓層等因素，都會影響鑑價結果。 例如：屋齡較高的房屋、缺乏電梯設備的公寓、格局不佳的房屋，鑑價結果通常較低。 此外，露台戶的房屋，如果露台佔比過高，也會影響鑑價。
以下表格更詳細地整理了影響房屋鑑價的因素：
| 因素 | 影響程度 | 詳細說明 |
|---|---|---|
| 成交價格與實價登錄差距 | 高 | 差距越大，鑑價越低；提供充分佐證資料可提升鑑價結果 |
| 社區成交頻率與價格趨勢 | 高 | 成交少、價格下跌，鑑價可能偏低；提供區域行情資料可提升鑑價結果 |
| 周邊環境與嫌惡設施 | 中 | 嫌惡設施的存在會降低房屋價值，進而降低鑑價結果 |
| 房屋位置與地段 | 中 | 精華地段鑑價較高，偏遠地區鑑價較低 |
| 房屋屋齡、屋況、格局設計 | 中 | 屋齡高、屋況差、格局不佳，鑑價結果通常較低；良好的維護保養可提升鑑價結果 |
| 樓層、有無電梯 | 中 | 高樓層、有電梯的房屋鑑價通常較高；低樓層、無電梯的房屋鑑價通常較低 |
| 露台佔比 | 中 | 露台佔比過高，會影響鑑價結果 |
2. 個人信用評級：銀行評估你的還款能力
除了房屋本身的條件之外，銀行更重視的是你的個人信用評級，這關係到銀行對你還款能力的評估。 你的信用評級越好，銀行就越願意提供更高的貸款成數。 影響信用評級的因素包括：
- 穩定收入： 持續穩定的收入來源是關鍵。 銀行偏好有固定薪資的上班族，對於自營商、自由業者，則需要提供更充分的財務證明，例如：近幾年的營業額、稅單、財務報表等文件。
- 負債比率： 你的負債比率越高，代表你的還款壓力越大，銀行就越保守。 因此，在申請房貸之前，最好先降低你的負債比率，例如：提前償還部分信用卡債務或其他貸款。
- 信用記錄： 良好的信用記錄非常重要。 例如：信用卡是否按時還款、是否有任何信用瑕疵記錄等。 長期只繳最低應繳金額，會嚴重影響你的信用評級。
- 其他貸款： 名下如有其他貸款（例如：車貸、學貸、信貸等），也會影響你的房貸申請。
五大絕招，助你突破貸款成數瓶頸！
以下，我將分享五個提高貸款成數的實用技巧，幫助你順利取得理想的貸款額度：
- 養成良好的信用習慣： 在申請房貸前的半年到一年內，養成良好的信用習慣至關重要。 這包括：按時還款、避免逾期繳款、善用信用卡但避免循環利息，以及維持良好的信用記錄。
- 創造穩定的收入證明： 對於自營商或自由業者來說，提供穩定的收入證明尤其重要。 這包括：提供近幾年的營業額證明、稅單、財務報表等，證明你的營收穩定且足以償還貸款。 可以考慮每個月定期存入一筆款項到銀行帳戶，建立穩定的資金流動記錄。
- 善用保人或房貸壽險： 如果你的個人信用評級或收入條件不夠理想，可以考慮找一位信用良好的人做保，或是購買房貸壽險，增加銀行的信心。
- 提供專任委託書： 向銀行提供專任委託書，表達你只會向他們一家銀行申請貸款，展現你的誠意，增加銀行批准貸款的意願。
- 多方比較，謹慎選擇： 在申請房貸之前，可以多比較幾家銀行的貸款方案，選擇最符合你需求的方案。 但是，要避免過度聯徵，以免影響你的信用評級。
買房貸款的額外注意事項
- 利率變動的影響： 利率變動是影響房貸成本的重要因素。 升息時，銀行會調高你的利率；降息時，則未必會主動降低你的利率，記得主動與銀行聯繫，確認你的貸款利率是否已調整。
- 85%貸款成數並非神話： 雖然金管會規定房貸最高成數為8成，但在條件優良的情況下，確實有可能貸到85%甚至更高，這需要良好的信用評級和穩定的財務狀況做後盾。
- 善用政府補助方案： 政府經常推出各種購屋補助方案，例如：青年安心成家貸款等，可以善加利用這些方案，降低你的購屋成本。
總結：實現你的購屋夢想！
買房是人生中的一件大事，貸款更是購屋過程中不可或缺的一環。 希望以上分享能幫助各位在申請房貸的過程中，更順利地取得理想的貸款成數，順利實現購屋的夢想。 記住，良好的信用記錄和穩定的財務狀況是取得高貸款成數的關鍵，做好財務規劃，才能在購屋的道路上走得更穩健！
