買房預算有限，房仲卻一直推銷高價房？３招破解話術，買到理想價格！

買房是人生大事，尤其首購族更是戰戰兢兢，但預算有限的情況下，卻常常遇到房仲推銷超過預算的房子，讓人感到困擾。明明開價遠高於市場行情，房仲卻一直要我到現場看房，到底該怎麼辦？難道房仲真的只是想浪費我的時間嗎？今天就讓我來教你三招破解話術，讓你買到理想價格的房子，避免掉入話術陷阱！

一、開價的秘密：為什麼開價總是高於市場行情？揭開房仲定價策略！

許多人在看房過程中都會發現，不管是預售屋還是中古屋，開價總是高於市場行情。明明同社區的成交行情落在每平方米 30 萬到 33 萬之間，但每間房子的開價卻都要 40 萬以上，讓人不禁懷疑，這其中的價差究竟藏著什麼秘密？其實，開價的設定通常有兩種常見的狀況：

狀況一：房子首次在市場上銷售 - 屋主與房仲的初次交鋒

當一間房子第一次在市場上銷售，也就是還沒有經過任何買賣或曝光，屋主通常會找 1～3 個他們認為可靠或認識的房仲來協助銷售。而房屋的開價，通常會由第一個與屋主碰面的房仲來決定。

舉例來說，假設屋主有一間房子要賣，並與幾位房仲約好時間洽談委託事宜。通常，第一個與屋主見面的房仲，很可能是屋主最信任的。這時，房仲在與屋主討論價格時，大部分的屋主會直接表明：「我實拿 1,000 萬就好，剩下的你自己算。」

假設稅金為 10 萬，仲介費為 4%，那麼底價就會是 1,000 萬加上 10 萬和 40 萬的仲介費，等於 1,050 萬。為了讓買方有殺價空間，創造一種撿到便宜的感覺，房仲通常會在底價的基礎上加價一成作為開價。也就是說，1,050 萬加上一成，等於 1,155 萬。因此，開價通常會設定在 1,155 萬左右。即使屋主後來再找其他房仲簽約，基本上也都會依照這個開價和底價來銷售。

狀況二：開價明顯高於市場行情 - 僵持的價格拉鋸戰

延續前面的例子，如果 1,155 萬的開價明顯高於市場行情，甚至同社區類似坪數的房子都只開價 1,000 萬左右，那麼 1,155 萬的開價就很容易變成其他房子的墊腳石，根本不會吸引買家目光，甚至連詢問電話都沒有。

這時候，房仲就會向屋主回報市場狀況，並建議調整價格。然而，有些屋主可能因為不缺錢或不急著賣，會堅持實拿價格不變，剩下的由房仲想辦法。因此，在屋主實拿價格不變的前提下，房仲只能調整開價，縮小與底價的差距，甚至可能出現開價與底價相同的狀況，造成市場價格混亂，最終導致房子賣不出去。

二、房仲的動機：為什麼明知預算不足，還要推薦高價房？探究背後的心理戰！

當你明確告知房仲你的預算後，房仲卻仍然推薦超過預算的房子，這背後可能有兩種主要原因：

• 你的需求缺乏適合的房子：市場上可能沒有完全符合你需求且在預算內的房子，因此房仲會推薦條件類似但價格較高的房子，試探你是否願意提高預算或妥協部分條件。
• 試探你的價格極限：房仲想了解你的最高預算，以便後續調整銷售策略，或推薦更符合你真正負擔能力的房子。

即使推薦的房子超過預算，你仍然可以參考實價登錄並勇敢出價，但必須了解以下兩個前提：

• 房仲並非一定得幫你談：如果你的出價與屋主期望差距太大，房仲沒有義務一定要幫你談，他們會以成交機率最高的策略為主。
• 沒有共識就無法成交：房屋交易的成功需要買方、屋主和房仲三方達成共識，房仲會盡力協調雙方價格，但最終決定權仍在買方和屋主手上。

三、破解話術，買到理想價格的三個步驟：掌握談判技巧，不吃虧！

面對房仲推薦高價房的情況，你可以採取以下三個步驟來應對：

一、確認動機：坦率溝通，挖掘真實原因

直接詢問房仲推薦這間房子的原因，例如：「聽你介紹後，我覺得這間房子條件的確不錯，但價格超出我的預算範圍，想了解你推薦的原因是什麼？是否有其他考量？」透過坦率的溝通，試圖了解房仲背後的真正動機。

二、如何執行：展現誠意，尋求最佳方案

如果房仲表示屋主有降價空間，你可以進一步詢問：「我知道你推薦這間房子一定有它的優點，加上你提到屋主願意談，但價格確實超出我的預算，以你的專業來看，我應該如何出價比較恰當？」展現你的購房誠意，並尋求房仲的專業建議，共同找出最佳的出價方案。

三、評估考量：理性分析，做出最佳決策

當你和房仲建立起一定的信任關係後，房仲會更願意與你討論真實的底價和出價策略。仔細評估房仲提供的資訊，理性分析自身的財務狀況和購房需求，做出最符合自身利益的決策。

透過以上三個步驟，你可以更有效地與房仲溝通，獲取更透明的價格資訊，並提高買到理想價格房子的機會。買房是一場資訊與策略的博弈，掌握談判技巧，才能在交易中立於不敗之地！