買房是人生大事，但你知道嗎？其實在買房的過程中，透過不同角色的轉換，是有機會讓費用減少的。今天就要來跟大家分享，如何在買中古屋時，聰明省下服務費，並在議價過程中，盡可能壓低房屋總價。
如何挑選一位「真」專業房仲？
人品與專業度：先談專業，人品再說
選擇房仲，我認為可以從「人品」和「專業度」兩方面來考量。人品需要長時間相處才能了解，但專業度卻可以從一開始接觸就略知一二。我會觀察房仲提供的物件是否符合我的需求，而這也取決於我與房仲溝通時，是否清楚表達了我的需求。
案例分析：我夢想中的家
如果我今天要買房，我會希望我的房子：
- 環境優美，有綠地、開闊的天際線。
- 格局方正，棟距要遠，戶外景觀無遮蔽。
- 生活機能良好（這也包含在環境中）。
當然，預算也是考量的重點，我會盡可能誠實告知我的預算範圍，因為隱藏預算對買房沒有任何幫助。
「明確」的需求，是找到好房的關鍵
一般來說，大家的需求都很籠統，例如「環境要好、棟距要夠」等等，這些都太過模糊。我認為，至少要有一個明確的需求，像是：
- 區域別：例如，鎖定中山區附近的物件。
- 房型：電梯大樓或公寓？
- 樓層戶數：一層幾戶？
- 室內坪數：我認為兩人居住，主建物15-16坪會比較舒適。
這些明確的需求，才能讓房仲更有效率地幫我找到合適的物件。
專業度檢視：從稅法角度切入
除了物件是否符合需求外，我認為檢視房仲專業度，還可以從稅法角度切入，例如：
- 房地合一稅
- 持有年限與稅率
- 自用、營業用或出租的稅務差異
一個專業的房仲，應該要能清楚說明這些稅務相關的問題，而不是只會從實價登錄撈資料給你。
房仲的服務態度
除了專業知識外，房仲的回覆速度也很重要。如果我半夜2點傳訊息給他，他當然不需要馬上回覆，但至少要有基本的回應。此外，房仲應該在了解我的預算後，針對我的狀況給予建議，分析市場行情、物件競爭力等等，這些都是專業的展現。
我不接投資客物件：避免糾紛
我個人在接賣方物件時，幾乎不碰投資客的物件。因為投資客為了快速獲利，可能會在裝潢或修繕上偷工減料，導致後續產生糾紛，像是交屋後地板翹起來等問題，這些都會很麻煩。
房仲的選擇與客戶的分類
如何判斷房仲是否在唬爛？
除了從稅法等專業知識判斷外，我還會上網搜尋房仲的相關資訊，看看是否有任何負面報導。因為有些從業人員可能涉及不法，但卻能透過掛名的方式繼續從事房仲業。
房仲也會選擇客戶
如同客戶會選擇房仲，房仲也會選擇客戶。我會希望客戶在看過我提供的物件後，能給予回饋，這樣我才能調整方向，更精準地幫他找到合適的房子。 以下為我將客戶分類的方式：
| 客戶類型 | 特徵 |
|---|---|
| A咖客戶 | 對市場有一定了解，清楚知道自己的需求，出價合理，決策果斷。 |
| B咖客戶 | 會出來看房，但可能需求不明確，決策時間較長。 |
| C咖客戶 | 看房意願低，需求模糊，資訊不透明，決策猶豫，會被我放在最後處理的對象。 |
A咖客戶會優先獲得我提供的優質物件，而C咖客戶則可能被我當成測試物件的對象。
房仲與客戶的相處之道
我覺得，房仲與客戶的關係是互相的，我會盡力幫客戶找到合適的房子，也希望客戶能信任我、尊重我的專業。因此，我希望客戶能老實告知底價、明確表達需求，並在看到合適物件時，能果斷做出決定。
議價與交易的眉角：下斡旋的藝術
斡旋是什麼？
斡旋的意義在於議價，買方透過支付一筆斡旋金，表達購買的誠意，同時也能藉此試探屋主的底價。
斡旋金額怎麼給？
一般來說，斡旋金約為5-10萬，而買方在下斡旋前，應該要先開出自己心目中的價格。這個價格當然不能亂開，必須經過房仲的專業評估，參考實價登錄等資訊後，再決定一個合理的價格。
開價與底價的迷思
通常屋主開價會比底價高出一成左右，例如，如果底價是1500萬，開價可能會是1700萬。但如果物件夠好，屋主也可能開出接近底價的價格。
| 價格類型 | 說明 |
|---|---|
| 開價 | 屋主最初開出的價格，通常會比底價高。 |
| 底價 | 屋主心目中最低可接受的價格，通常是經過市場考量及房屋狀況評估後所訂定。 |
| 實登價 | 根據實價登錄的資訊，反映市場行情的價格，通常會作為銀行鑑價的基礎。 |
下斡旋的小技巧
- 銀行貸款解約條款：如果我真的非常喜歡某個房子，但又擔心銀行貸款成數不足，我會在斡旋書上加上解約條款，表示若銀行貸款成數未達預期，則斡旋失效。
- 先向銀行詢問貸款額度：為避免因貸款問題而解約，我會在下斡旋前，先向熟識的銀行詢問貸款額度。
提醒： 有些仲介不喜歡買方壓解約條款，因為這會增加他們的作業風險，但如果我認為這個物件值得，我會盡力爭取。
買房陷阱與應對：小心駛得萬年船
交易過程中的陷阱
- 假裝有其他買家：有些房仲會製造有其他買家競爭的假象，藉此促使你盡快下決定。
- 房屋瑕疵：簽約後，才發現房屋有滲漏水、電線老舊等問題。
如何避免買房糾紛？
- 驗屋：交屋前，仔細檢查房屋狀況。
- 協調：若發現房屋有問題，盡快與屋主協調處理。
- 了解房屋狀況：透過地政事務所調閱謄本及建物測量成果圖，檢查是否有違建或產權爭議。
如何判斷房子是好還是便宜？
我的判斷模式
- Google街景：查看房屋外觀。
- 樂居實價登錄：了解房屋的交易紀錄。
- 格局圖：分析格局是否符合需求。
- 現場看屋：確認房屋狀況。
行情評估
我會從實價登錄的資訊，判斷房屋的總價、稀缺性，以及區域是否有其他物件在賣，藉此判斷房屋是否符合市場行情。
如何避開投資客的房子？
- 網路查詢：透過門牌號碼查詢實價登錄，了解屋主是否在近期購入，並有裝潢後再出售的情形。
- 直接詢問：直接詢問房仲，此物件是否為投資客持有。
房屋抗性與優點
- 抗性：殯儀館、廟宇等鄰避設施。
- 優點：價格便宜，符合基本需求。
買房終極建議
買房不是一件簡單的事，需要長時間的學習、判斷，及與房仲良好的溝通。
- 學習： 多看多聽，了解市場行情。
- 信任： 選擇一位值得信任、專業的房仲。
- 溝通： 誠實表達需求與預算。
- 果斷： 當遇到好房時，適時做出決定。
與房仲保持良好關係
將房仲視為朋友，多與他們聊聊，建立信任感，他們會更願意幫助你找到合適的房子，甚至在過程中給予你更多額外的服務。
