買房是人生大事，許多人努力打拼就是為了擁有一個屬於自己的家。當你看中理想中的中古屋，準備開始你的買房旅程時，可別高興得太早！買房子不像逛網拍，點點滑鼠就能輕鬆下單，整個交易流程環環相扣，眉角可不少！
身為擁有多年經驗的專業裝潢師傅，我見證過無數屋主因為事前功課做得不夠，導致後續裝潢工程延宕，甚至引發糾紛，得不償失。為了避免憾事發生，我將以自身經驗為基礎，帶領大家一步步破解中古屋交易迷思，讓你買房安心又放心！
中古屋買賣流程大解析：四大關鍵步驟
中古屋買賣流程繁瑣，從簽約、用印、完稅到交屋，每一個環節都至關重要。以下我將詳細說明每個步驟的注意事項，讓你對整個流程有更清晰的了解：
步驟一：簽約
當你和賣方達成價格共識後，接下來就要與代書簽訂「不動產買賣契約書」。這份契約書可是整個交易的基石，記載著所有重要細節，務必仔細審閱！
簽約重點：
- 房屋總價：確認房屋總價是否與口頭約定相符，包含車位價格等。
- 付款方式：約定付款方式及時間，例如：訂金、簽約金、尾款等。
- 稅費分擔：明確規範買賣雙方應繳納的稅費項目及比例。
- 裝潢及設備：詳細列出包含在房屋交易內的裝潢、家具、家電等設備清單，並註明品牌、型號、數量等資訊，避免日後產生爭議。
- 瑕疵擔保：確認賣方是否告知房屋瑕疵，並在契約中註明處理方式及責任歸屬。
貼心提醒：簽約過程中，有任何疑問都要立即提出，切勿不懂裝懂！
步驟二：用印
用印環節主要與印章有關，整個流程會委託代書處理。買方需要支付代書費，並配合辦理相關手續。
用印重點：
- 印鑑證明：買方需要到戶政事務所申請印鑑證明，並將印鑑證明和印章交予代書辦理過戶手續。
- 授權代書：將印鑑證明和印章交給代書，代表你認同並確認要將房子賣出，授權代書執行過戶。
步驟三：完稅
代書會在買方貸款確定後，通知買方到銀行對保簽約。確認貸款後，代書就會開始執行報稅，確認買賣雙方各自需要負擔的稅金。
完稅重點：
- 契稅：買方負擔，稅率為房屋評定現值的 6%。
- 土增稅：賣方負擔，稅率依照土地持有時間而有所不同。
步驟四：過戶與交屋
過戶：
- 代書會將房屋所有權從賣方轉移到買方名下。
- 銀行會將貸款撥入履保帳戶，代書確認款項後才會進行過戶。
- 銀行會將過戶後的房子設定抵押權給買方。
- 完成後，政府機關會核發新的建物權狀和土地權狀給買方。
交屋：
- 買方需要根據「不動產現況說明書」的內容逐一審視房屋狀況，確認與契約內容相符。
- 點清所有設備，確認功能正常。
交屋文件：
- 新的土地權狀和建物權狀
- 最新的謄本
- 過戶過程中相關的稅籍和政府文件
貼心提醒：務必妥善保管這些文件！另外，別忘了向房仲索取服務費發票和鑰匙。
履保帳戶：守護你的血汗錢
在中古屋買賣過程中，價金動輒數百萬甚至上千萬，為了保障交易安全，現在會透過「履保帳戶」來處理價金。履保公司扮演第三方收資金的角色，買賣雙方的所有資金都會匯入這個帳戶，直到所有交易流程完成，才會將款項撥給賣方，有效避免買賣雙方任何一方捲款潛逃的風險。
選擇履保公司的建議：
- 知名建經公司：僑馥、安新建經等
- 銀行體系建經公司：合庫、土銀、兆豐商銀、中國信託等
貸款：影響交屋的關鍵因素
一般來說，中古屋買賣從簽約到交屋約需 30 到 45 天。若以現金支付，最快約 7 天就能完成。但由於大部分人需要貸款，貸款審核時間將影響交屋速度。因此，建議在買房前先做好貸款功課，備妥財力證明，將自身條件優化到最佳狀態，才能避免交易過程中出現突發狀況。
總結
買賣房屋是人生大事，千萬不可掉以輕心！希望透過我的分享，能幫助大家更了解中古屋買賣的流程和注意事項，讓你買得安心、住得放心！
