最近許多朋友向我諮詢買房相關問題，其中最令人頭痛、也最容易讓人掉入陷阱的，莫過於「公設比」了！許多人買房時只注重房屋價格和使用坪數，卻忽略了這個隱藏的成本殺手—公設比，往往在簽約後才發現自己買貴了，甚至後悔莫及！因此，今天我將深入淺出地講解公設比的演變歷史、計算方法，以及如何避免成為高公設比的受害者，讓您買房更精明！
公設比的歷史演變：從慘痛的教訓中學習
台灣早期的房屋建築，公設比例相對較低。然而，現今新建案的公設比卻屢創新高，經常超過30%，甚至部分地區已突破40%！這驚人的數字背後，隱藏著一段值得我們深思的歷史。追溯其根源，我們不得不提到民國82年震驚社會的台北蘆洲大囍市社區大火事件。那場悲劇不僅奪走了許多寶貴的生命，更深刻地暴露了建築消防安全的重要性，也直接促成了公設比的飆升。
這場大火，肇因於社區機車停放空間不足，導致中庭一樓門廳被改為停車空間，意外釀成火災迅速蔓延，電梯、樓梯被封鎖，住戶無法逃生，造成慘重的傷亡。此事件促使政府重新檢討建築安全規範，民國84年修訂的《建築技術規則》，明確規範八層以上住宅建築必須設置至少兩座安全梯，十一層樓以上更需設置排煙室等消防安全設施，大幅提升建築物的消防安全水平。然而，這些必要的安全措施也間接導致了房屋公設比的提升。
大公、小公，你真的了解嗎？細解公設比的構成
公設比主要包含「大公」和「小公」兩大類：
| 公設種類 | 詳細說明 | 舉例說明 | 影響因素 |
|---|---|---|---|
| 大公（法定公設） | 由全體住戶共同分擔，屬於政府法規強制規定的公共設施，與居住安全息息相關。 | 頂樓水箱、空調機房、一樓管理室、地下室蓄水池、配電室、機械室、消防設備室、垃圾儲存間等。 | 建築法規、建築設計、社區規模等 |
| 小公 | 由同一樓層住戶共同分擔的空間，主要服務於該樓層住戶。 | 電梯間、樓梯間、走廊、走道、公共門廳等。 | 樓層設計、建築結構等 |
除了上述法定公設外，許多現代化社區更會規劃許多附加的休閒設施，例如：健身房、游泳池、圖書館、宴會廳、空中花園等，這些非必要的公設雖然提升了居住舒適度，卻也進一步拉高了公設比。這些附加設施的價值取決於社區管理的完善程度以及住戶的使用率。
公設比的歷史變遷與計算方式：避免數字陷阱
台灣房屋的公設比演變，大致可劃分為以下幾個時期：
- 民國76年以前： 以無電梯公寓為主，公設主要為樓梯間，公設比約在5%左右。
- 民國79年至83年間： 公設與主建物開始分開計算，公設比逐漸明朗化，部分社區開始增加多元化公設，公設比也隨之提升。
- 民國84年後： 政府修訂建築法規，提高消防安全標準，公設比普遍超過30%。
- 民國107年後： 雨遮、屋簷不計入坪數，公設比進一步上升至35%~40%。
公設比計算公式：
(公設坪數 ÷ 權狀登記總坪數) × 100%
例如：公設坪數15坪，權狀登記總坪數50坪，則公設比為 (15 ÷ 50) × 100% = 30%。
如何精明選購，避免公設比陷阱？
儘管法規的修正提升了居住安全和生活品質，但高公設比也確實增加了購屋成本。因此，在購屋前，務必仔細評估自身需求，仔細審閱建商提供的相關文件，包含建築設計圖、公設規劃圖等，切勿只看銷售人員的片面之詞。
我建議大家在購屋前，應做好以下幾點：
- 仔細比較不同建案的公設規劃： 不要只看公設比的數字，更要了解公設的實際使用價值和品質。
- 評估社區的管理水平： 良好的社區管理能有效維護公設，提升居住品質。
- 計算實際可使用的坪數： 扣除公設後，才是您真正可以使用的空間。
- 注意管理費的收費標準： 高品質的公設通常伴隨著較高的管理費。
最後，希望大家都能找到符合自身需求，並且以合理價格購得心儀的房屋！
