文章目錄
最近收到許多關於危老重建、都市更新（都更）、以及防災都更的諮詢，許多朋友都對這些名詞感到困惑，甚至擔心自己的權益在複雜的流程中受損。今天，就讓我 Mark 用更深入、更淺顯易懂的方式，帶領大家全面了解台北市最新的都更政策，以及在都更過程中，那些你絕對不能錯過的眉角！ 不只告訴你怎麼做，更要告訴你為什麼這樣做，讓你不再只是被動接受資訊，而是能主動掌握自己的權益。
危老、都更、防災都更：三種都更模式的細緻比較
許多朋友常把危老重建和都更混為一談，甚至連防災都更也搞不清楚，其實它們是三個不同的程序，但彼此之間存在著密切的關聯性。別擔心，讓我用最簡單的方式，幫大家釐清這些名詞的差別，以及它們各自適用於哪些情況：
- 危老重建 (危老條例): 這是針對「危險」或「老舊、瀕危」的建築物所設計的重建程序。最顯著的特點在於門檻較低，程序相對簡便，只要所有權人百分百同意，即可申請重建，不需顧慮其他鄰居的意見。這項政策的主要目的是快速解決老舊建築物的安全問題，因此在容積獎勵方面，雖然較都更低一些，但對於小型建築物來說，也已經足夠吸引人。
- 都更 (都市更新): 與危老重建不同，都更著重於整體街廓的環境改善與更新，範圍通常較大，涵蓋多棟建築物甚至整個街區。它考量的不僅是單一建築物的安全，更重視整體社區環境的提升和永續發展。因此，都更需要透過多數決(比例依據基地條件、建物類型、以及政府政策而有所不同)取得所有權人同意，審議程序也相對較為繁瑣和冗長，但相對的，容積獎勵也較高，能創造更大的利益空間。
- 防災都更: 這是近年來因應台灣地震頻繁，以及老舊建物耐震能力不足等問題而推出的政策。它主要針對耐震力不足、海砂屋或危險建物，提供更高的容積獎勵，最高可達80%，以鼓勵民眾積極參與都更，在最短的時間內，讓危樓有機會改頭換面，保障市民生命財產安全，並提升整體都市防災能力。這個政策的推出，更突顯了政府積極解決都市安全問題的決心。
以下表格更精確地比較三種都更模式：
| 類別 | 同意比例 | 容積獎勵上限 | 適用對象 | 程序複雜度 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 危老重建 | 100% | 40% | 危險或老舊建築物，單一建物或小型基地 | 低 | 程序相對簡便，適合小型基地或急需改善安全問題的建物 |
| 一般都更 | 多數決 (依條件而異，通常需達一定比例) | 50% (可疊加) | 老舊或需要改善的街廓建築物，大型基地或需考量整體環境改善的案例 | 中 | 審議程序較長，但容積獎勵較高，可獲得較大重建利益，也需考量鄰里關係 |
| 防災都更 | 多數決 (依條件而異，通常門檻較低) | 80% | 耐震力不足、海砂屋或危險建物，具有防災急迫性的案例 | 中 | 容積獎勵最高，但需符合特定條件，例如建物屋齡、耐震能力等，有時間限制 |
都更過程中，你最該關心的幾件事
許多朋友擔心參與都更會權益受損，其實只要了解相關法規和程序，就能有效保障自身權益。
夢寐以求的一坪換一坪，真的那麼容易嗎？
許多民眾都夢想著一坪換一坪，甚至更多，但實際情況卻遠比想像中複雜，它會受到許多因素影響，而這些因素，往往是許多朋友所忽略的：
- 土地使用分區: 這是影響重建後可蓋坪數最重要的因素。不同分區的容積率差異極大，例如商業區的容積率通常遠高於住宅區，所以在商業區參與都更，相對容易達成一坪換一坪甚至更多坪數的目標。反之，住宅區由於容積率限制，達成一坪換一坪的難度會比較高。
- 房價與建造成本: 高房價地區，由於重建成本相對高昂，建商的利潤空間也較大，因此地主分回的坪數也相對較容易達成或超過一坪換一坪。反之，在房價較低的區域，達成一坪換一坪的難度會比較高。
- 權利變換機制: 政府為了保障地主權益，制定了權利變換機制，這是一套透明公開的法令，會依據法令計算地主與建商的利益分配，讓整個過程更加公平、合理。
- 建物樓層及屋齡: 樓層數越高，容積率利用率越高，則重建後分回坪數相對較容易達成一坪換一坪。屋齡越老，符合都更條件的機率越高，也可能獲得更高的容積獎勵。
- 市場行情: 房市景氣循環也會影響都更的利益分配。房價高漲時，建商利潤空間大，地主分回的坪數也相對較高。
總而言之，一坪換一坪並不是絕對的，更不是建商說了算，而是需要綜合考量上述種種因素，透過專業評估才能更精確的判斷。
都更程序漫長，我該如何聰明參與？
都更程序冗長，從整合到完工可能需要數年，甚至十幾年的時間，這段期間需要經歷許多階段：
- 整合期: 這是最耗時也最關鍵的階段，需要取得所有權人同意，並進行規劃設計。這段期間，地主之間的溝通協調至關重要，需要充分了解彼此的需求和期望，才能順利達成共識。
- 審議期: 整合完成後，需要將相關文件送件至政府單位審議都市更新事業計劃或權利變換計劃。這段期間，政府會依據相關法規進行審核，確保都更計劃符合相關規定。
- 興建期: 政府審議通過後，建商才會開始進行興建，這也是一個漫長的過程，需要不斷監控工程進度和品質。
- 完工驗收及交屋: 興建完成後，需要進行完工驗收，確認符合相關標準後，才能進行交屋。
那麼，如果你想要參與都更投資，又該如何聰明地介入呢？
- 積極參與公聽會: 多參加公聽會，了解案子進度、規劃細節，以及相關政策變動，也能直接與相關單位、建商及其他地主溝通，掌握第一手資訊。
- 善用網路資源: 利用台北市都更處網站或相關政府網站查詢案件資訊，掌握都更案的申請狀態、審議進度等等，做到心中有數。
- 尋求專業人士協助: 都更程序複雜，建議尋求專業人士（例如律師、建築師、估價師等）協助，保障自身權益。
- 觀察市場行情: 留意房市景氣變化，選擇適合的時機介入，才能將風險降到最低。
參與都更，我的社會責任是什麼？
身為一個在裝潢領域深耕多年的專業人士，我認為除了營利外，更重要的是社會責任。在都更過程中，我們應該：
- 遵守法規，杜絕黑箱作業: 透明公開，避免以私約迴避法規，讓整個都更過程公平、公正、公開。
- 保障地主權益，避免資訊不對稱: 積極協助地主了解自身權益，確保他們在都更過程中不會因為資訊不對稱而蒙受損失。
- 提升建築品質，創造永續環境: 注重建築品質，使用環保建材，創造更舒適、更安全、更永續的居住環境。
- 促進社區和諧，提升生活品質: 都更不只是蓋房子，更重要的是提升整個社區的生活品質，因此需要積極與居民溝通，建立良好的社區關係。
