「早知道就不買了！」、「現在解約還來得及嗎？」近期房市降溫，不少人在前陣子房市熱潮中追高買房，現在紛紛懊悔不已。看著手中的房屋合約，想解約又怕違約金太高，陷入進退兩難的窘境。
其實，買賣房屋過程中，買方想要解約的情況屢見不鮮，舉凡發現房屋漏水、結構出現問題、甚至只是單純覺得買貴了，都可能成為解約的導火線。但是，想解約退款可沒那麼簡單！今天就讓我這個室內設計師，同時也是過來人，來跟大家聊聊買房解約的眉眉角角，教你如何聰明避開陷阱，保障自身權益！
從看房到交屋：買房流程大解析
在深入探討法律議題之前，我們先來一步步拆解買房流程，讓你對整個過程有更清晰的認識。以購買成屋為例，通常會經歷以下幾個階段：
- 看房： 由專業房仲帶領你看房，了解房屋格局、採光、周邊環境等細節，這是你與未來「家」的第一次接觸。
- 簽約： 看完房子心動了嗎？接下來就要與賣方簽訂買賣契約書，這份文件載明了房屋價格、付款方式、交屋日期等重要資訊，務必仔細審閱，避免日後產生爭議。
- 履約： 簽約完成後，就進入到履約階段，按照契約規定支付各期款項，並辦理貸款、過戶等手續，最終完成交屋，取得房屋所有權。
為了讓大家更清楚地了解各階段的付款金額，我特地整理了下列表格：
| 階段 | 說明 | 金額 |
|---|---|---|
| 簽約款 | 表達購買意願，通常為小額款項，用於確認雙方交易意圖。 | 約 10 萬元 |
| 頭期款 | 簽約後支付，代表你正式購買這間房屋的決心，通常為房價的 2-3 成。 | 房價的 2-3 成 (例如房價 1000 萬，頭期款為 200-300 萬) |
| 尾款 | 交屋時支付，通常會透過銀行貸款支付。 | 房價扣除頭期款後的餘額 |
值得注意的是，為了保障交易安全，買賣雙方的款項會存入第三方帳戶，也就是所謂的「履約保證專戶」，直到交易完成後才能提領，有效避免一方捲款潛逃的風險。
買貴想反悔？小心賠了夫人又折兵！
許多人在房市熱絡時，受 FOMO (Fear of Missing Out，害怕錯過) 心理影響，害怕錯過最佳買點，往往在沒有做足功課的情況下就衝動出手，結果買在房價高點，等房市降溫才發現自己買貴了，這時後悔也來不及了。
為了減少損失，有些人會開始挑剔房屋的毛病，例如牆壁有裂縫、浴室排水不良、甚至懷疑是凶宅等等，試圖利用這些理由向賣方提出解約。然而，這些理由真的站得住腳嗎？
在法律上，主張瑕疵的一方需要負擔「舉證責任」，也就是說，你必須提出證據證明房屋確實存在瑕疵，且瑕疵嚴重到足以影響居住安全或使用功能，才能構成解約的條件。舉例來說，如果只是輕微的漏水，經過簡單修繕就能解決，通常很難構成解約的理由。
想解約？策略用對才能全身而退！
那麼，如果真的發現買貴了，又想跟賣方協商退款，該怎麼做才能將損失降到最低呢？
許多人第一時間會選擇發存證信函給賣方，主張房屋有瑕疵，要求解約。但這種做法風險很大！因為你的款項已經在履約保證專戶中，賣方很可能不會同意退款，甚至反過來主張你違約，要求沒收你的款項，到時可就得不償失了！
正確的做法是：
- 發存證信函： 告知賣方房屋疑似有漏水問題，並附上照片或影片作為證據，要求對方在交屋前完成修繕，否則將拒絕交屋。
- 持續施壓： 如果賣方遲遲不處理，可以再發送第二、第三封存證信函，要求限期改善，並表明若未在期限內改善，將依法主張解約，展現你維護權益的決心。
這種做法的關鍵在於，將「主張解約」轉換為「要求履約」。
- 主張解約： 你需要證明房屋瑕疵存在，且嚴重到足以解約，舉證的難度和成本較高。
- 要求履約： 你只需表明房屋疑似有問題，要求賣方在交屋前改善，否則你將拒絕交屋，並主張「同時履行抗辯權」，也就是說，在賣方沒有履行修繕義務前，你可以拒絕支付尾款。
這樣一來，即使最後走上法律途徑，你的立場也會比較站得住腳，因為你是主張自己的權利，而非違約，法官自然會站在比較有利於你的立場進行判決。
賣家如何接招？聰明拆解買方的解約策略
如果你是賣方，收到買方要求修繕的存證信函，就需要提高警覺，因為這表示對方可能準備跟你「輸贏」了！
這時你需要冷靜下來，仔細評估：
- 房屋是否有瑕疵？ 仔細檢查房屋狀況，確認買方提出的問題是否屬實。
- 修繕成本多少？ 如果房屋確實需要修繕，評估所需的費用是否在可接受範圍內。
- 是否願意妥協？ 考慮是否願意退讓，例如降低售價或承擔部分修繕費用，以達成和解。
如果房屋確實有問題，修繕成本也不高，建議還是盡快處理，避免後續更大的麻煩。但如果房屋沒有問題，或者修繕成本過高，你也不必害怕，可以堅守立場，要求買方按照合約履行義務，並做好應訴的準備。
買賣房屋是一場金錢遊戲，談判技巧才是王道！
說到底，買賣房屋糾紛最終 often 都會回歸到金錢層面。雙方都需要評估自己的成本和風險，才能做出最有利的選擇。
對買方來說，如果真的想解約，就要有心理準備，可能會損失部分款項，例如違約金或已支付的款項。建議在發存證信函前，先諮詢專業律師，了解自己的權益和勝算，才能在談判桌上取得更有利的位置。
對賣方來說，如果遇到想解約的買方，也不要急著強硬對待，可以試著了解對方解約的原因，並評估是否可以接受對方的條件，例如退還部分款項、協助轉售房屋等，透過協商解決爭議，將損失降到最低。
買房是人生大事，謹慎小心駛得萬年船！
總之，買賣房屋是人生大事，千萬不要衝動行事，事前做好功課、仔細評估風險，才能避免掉入陷阱，讓買房成為一件快樂的事！
給買方的建議：
- 購屋前做好功課，了解市場行情、區域發展、房屋狀況等資訊，避免買貴或買到問題房屋。
- 簽約前仔細審閱合約內容，特別注意違約條款、交屋條件等細節，必要時可以尋求專業人士協助。
- 交屋前仔細驗屋，發現問題及時反映，並保留相關證據，以便日後主張權益。
給賣方的建議：
- 誠實告知房屋狀況，提供完整的文件資料，避免日後產生不必要的糾紛。
- 保留房屋修繕紀錄、繳費單據等證明文件，作為日後舉證之用。
- 遇到買方提出解約，應保持冷靜，積極溝通協商，尋求雙方都能接受的解決方案。
希望透過我的分享，能讓大家對買房解約有更深入的了解，並在遇到類似情況時，能夠做出明智的選擇，保障自身權益！
