最近許多朋友向我諮詢，他們好不容易找到心儀的房子，卻因為房貸成數不足的問題而苦惱不已，甚至面臨簽約金、訂金付諸流水，購屋夢想就此破滅的窘境。因此，今天我想分享我多年來的經驗，詳細分析在購買中古屋時，哪些因素會影響貸款成數，以及如何有效避免這些陷阱，讓大家能順利完成購屋夢想，住進理想的家。
影響貸款成數的關鍵因素：解開銀行核貸的秘密
許多人抱持著一個普遍的迷思：只要自備兩成頭期款，再向銀行貸款八成就能輕鬆購屋。然而，事實往往比想像中複雜許多！影響貸款成數的因素錯綜複雜，稍有不慎就可能導致貸款申請被拒絕，甚至損失訂金。銀行在審核貸款時，並非單純計算你的自備款比例，而是會考量多方面的因素，以降低自身的風險。
銀行審核房貸時，會綜合考量房市波動風險，因此在估價上通常會比市場成交價更為保守。最終核貸金額，會以「買賣契約價」與「銀行鑑價」兩者中較低的金額為基準計算。這也意味著，即使你已經與賣方談妥價格，但如果銀行鑑價低於契約價，你的貸款成數就會受到影響。
讓我們更深入地探討影響貸款成數的關鍵因素，以及如何有效因應：
| 影響因素 | 詳細說明 | 如何避免 |
|---|---|---|
| 銀行鑑價 | 每家銀行的核貸基準不盡相同，鑑價人員會參考建物謄本、屋齡、房屋所在地區段、房屋類型、週邊環境、交通便利性、生活機能等等，綜合評估後給出鑑價結果。鑑價結果直接影響貸款額度。 | 在簽約前，務必先向多家銀行諮詢，或委託專業的貸款顧問進行評估，了解房屋的鑑價狀況，避免出現鑑價低於買賣價格的狀況。 |
| 房屋條件 | 房屋的本身條件至關重要，例如：兇宅、輻射屋、海砂屋、淹水區域、鄰近危險山坡地、結構有瑕疵等等，這些都會嚴重影響貸款成數，甚至導致銀行拒絕承做。 | 購買前務必進行詳盡的房屋調查，諮詢專業人士例如房屋仲介、建築師或結構技師，確認房屋的狀況，避免購買有瑕疵的房屋。在簽約前，亦可要求賣方提供房屋相關證明文件，證明房屋狀況良好。 |
| 申貸人條件 | 銀行除了評估房屋條件外，也會仔細審核申貸人的條件，包括聯徵紀錄、信用評級、收入穩定性、負債比例、工作穩定性等等。良好的信用紀錄是獲得高貸款成數的重要關鍵。 | 在申請貸款前，務必先檢視自身的信用報告，了解自己的信用狀況。維持良好的信用紀錄，例如準時繳納信用卡帳款、貸款等，避免短期內多次申請貸款，並提供穩定的收入證明和工作證明文件。 |
| 市場行情 | 市場行情、區域房價走勢等，也會影響銀行的估價和核貸成數。在房市低迷時期，銀行為了降低風險，通常會更保守地評估房屋價值。 | 選擇相對穩定的區域，並在房市景氣較好的時機點購屋。 |
三大購屋防禦策略：輕鬆避免貸款成數不足的風險！
為了協助大家順利完成購屋夢想，我歸納出三大策略，協助各位有效避免貸款成數不足的風險：
1. 事前評估，多方諮詢，防患於未然
在簽約前，務必積極主動地尋求專業協助。建議先向多家銀行諮詢，或委託專業的貸款顧問進行評估，了解房屋的鑑價狀況以及自身的申貸條件，預先做好風險評估，才能在購屋過程中掌握主動權。
2. 簽約時加註特約條款，保障自身權益
在簽訂買賣契約時，建議加註特約條款，明訂「以房地為擔保設定之房屋貸款成數不足時，買賣契約自動解除」。這項條款能有效保障你的權益，避免因貸款成數不足而造成違約的後果。務必清楚載明「房屋貸款」，避免日後產生不必要的糾紛。
3. 提供其他擔保品或保證人，增加貸款成功率
若擔心貸款成數不足，可主動提供其他擔保品，例如存款證明、股票、基金等，或者請二親等內的親屬擔任保證人，以提高貸款成數和核貸成功率。
銀行眼中「高風險」借款人：避免這些雷區！
銀行在審核貸款時，除了評估房屋和借款人的財務狀況外，也會參考借款人的信用評級和過往信用紀錄。以下幾種類型的借款人，通常較容易被銀行視為「高風險」群體，影響貸款核准的機率：
- 短期內聯徵次數過多
- 有增貸紀錄
- 沒有穩定收入或薪轉證明
- 有遲繳紀錄
- 信用小白 (信用記錄不足)
- 負債比過高
- 年齡超過銀行規定的年齡上限 (通常為65歲)
培養良好信用，讓銀行成為你的購屋夥伴！
最後，我想強調的是，良好的信用紀錄是成功購屋的基石！在日常生活中，務必養成良好的信用習慣，例如：準時繳納信用卡帳款、貸款、水電費等等。保持良好的信用紀錄，才能讓銀行成為你的購屋夥伴，而不是購屋路上的絆腳石！
