前言：買房像場諜對諜？
買房子，對很多人來說是人生大事，但台灣的房市眉眉角角實在太多，尤其最近「實坪制」吵得沸沸揚揚，更讓許多人一頭霧水。什麼是實坪？什麼又是虛坪？跟我的房子又有什麼關係？別擔心！Mark師傅我，在台灣裝潢水電業打滾幾十年，看過太多建案、遇過太多糾紛，今天就用最道地的台灣用語，最淺顯易懂的方式，來幫大家好好分析一下這個房市大魔王，讓你買房不再像場諜對諜！
公設比：台灣房市獨特的痛，你的錢都花去哪了？
在台灣買房，一定會聽到「公設比」這個讓人又愛又恨的詞。簡單來說，公設就是除了你家室內空間以外，大家一起共用的部分，像是電梯、樓梯間、逃生梯、中庭花園、健身房、游泳池等等。這些公設的面積佔總坪數的比例，就是公設比。
| 公設種類 | 說明 | 常見例子 |
|---|---|---|
| 大公 | 整棟大樓住戶都能使用的空間 | 門廳、走道、機電空間、游泳池、健身房、KTV、垃圾處理室 |
| 小公 | 只有特定樓層住戶能使用的空間 | 樓層通道、電梯間、樓梯間、逃生梯 |
現在台灣買房子，公設比也是算在權狀坪數裡面的，所以你買的坪數越大，分攤到的公設面積也就越大。很多人就抱怨：「我花大錢買公設幹嘛？我又沒整天泡在游泳池！每天上班累得要死，哪有時間去健身房？」這也就是為什麼大家覺得「虛坪」很吃虧的原因，感覺就像花錢買了用不到的東西，心裡當然不平衡！
實坪制 vs. 虛坪制：國際怎麼看？台灣的痛，世界不懂！
其實啊，放眼國際，大部分國家，像是歐美、日、韓、東南亞等等，都是採用實坪制。也就是說，你買的坪數就是你實際能使用的室內面積，公設另計。不像台灣，把公設坪數灌水加進總坪數，搞得大家霧煞煞。目前全世界還在用虛坪制的國家，少之又少，最具代表性的就是中國。他們前幾年也想推實坪制改革，但後來不了了之，可見這問題有多難解！
公設比的歷史共業：建商的小聰明，購屋族的惡夢
那台灣的公設比為什麼會這麼高？這就要從台灣的都市規劃歷史說起了。早期台灣的建築法規只有建蔽率，沒有容積率。後來為了有效利用土地，才開始實施容積率管制。結果呢？建商為了蓋更多樓層，就想盡辦法鑽漏洞，把一些「免計容積」的空間，例如管委會空間、機電空間等等，灌到最大，然後把這些面積也算進銷售坪數裡，變相提高房價。這就像早期有些建商會把「雨遮」也算進去一樣，根本就是把消費者當盤子！更扯的是，有些建商還會在圖面上動手腳，例如把機電空間畫成虛線，暗示可以改成其他用途，等使照拿到手之後再偷偷二工，根本就是圖不對版，欺騙消費者！
內政部的虛坪改革：頭痛醫頭，腳痛醫腳？
面對民眾的怒吼，內政部終於推出了「虛坪改革」，主要針對兩個部分：
- 停車空間登記方式: 未來車位和車道面積將獨立計算，不再計入公設比，避免沒買車位的住戶也要分攤車道費用，至少不用再為別人的車位買單了！
- 管委會空間大小: 限制管委會空間大小，避免建商過度放大，浪費空間又增加公設比。最好是能「專款專用」，不要再被建商偷樑換柱！
雖然這些改革立意良善，但說穿了只是頭痛醫頭，腳痛醫腳，並沒有真正解決虛坪的根本問題。就像你感冒了，只吃止痛藥，卻不治療病因，病當然好不了！
實坪制真的比較好嗎？魔鬼藏在細節裡！
如果真的實施實坪制，會發生什麼事？好處當然有，但壞處也不能不提：
- 房價單價會變高: 因為總價不變，坪數變小，所以單價自然會提高。很多人可能會嚇到：「啊！房價怎麼變貴了？」其實只是把原本藏在公設比裡面的價格，攤開來而已，就像變魔術一樣，東西沒變多，只是換個方式呈現。
- 比價更方便: 以後買房可以直接比較室內坪數和單價，不用再自己換算，更清楚明白，不用再被建商牽著鼻子走！
- 公設更透明: 公設的費用和使用方式會更透明化，消費者可以自行選擇要不要購買，就像自助餐一樣，想吃什麼自己夾！
- 建商會更注重產品規劃: 建商會更用心設計低公設比的產品，提高市場競爭力，到時候消費者就有更多選擇，不用再忍受高公設比的鳥籠了！
- 持有中古屋怎麼辦？ 如果你現在持有的是高公設比的中古屋，未來可能會面臨價格上的挑戰，因為新的低公設比建案會更受歡迎。
實坪制的Bug：不可不知的潛在問題，小心踩雷！
當然，實坪制也有一些潛在問題：
- 公設的歸屬和管理: 以後公設到底歸誰所有？誰來管理？費用怎麼算？這些都需要重新釐清，否則可能會產生更多糾紛！
- 相關配套措施不足: 台灣目前的測量、登記、買賣、稅收等制度，都還沒有針對實坪制做好準備。如果貿然實施，可能會造成市場大亂！
- 市場陣痛期: 新舊制交替期間，市場可能會出現一些混亂，例如新舊權狀並存，價格難以比較，消費者更容易被建商呼嚨！
公設選配：更理想的解決方案？自己的公設自己選！
除了實坪制，有沒有其他更好的方法？我個人認為，可以參考「露台戶」的概念，讓公設變成選配，讓消費者自行決定要不要購買，例如游泳池、健身房等等。想要用的人就付費使用，不想要的人就不用白白花錢。這樣既能保有公設的便利性，又能避免不必要的浪費，讓消費者更有彈性！
居住正義：資訊透明才是王道，自己的權益自己顧！
說到底，居住正義的關鍵就在於資訊透明。當消費者擁有足夠的資訊，才能做出明智的選擇，避免被建商話術欺騙，買到不適合自己的房子。實坪制只是其中一個手段，更重要的是要建立一個公平、透明的房市交易機制，讓消費者不再任人宰割！
