最近許多朋友，尤其是年輕朋友，紛紛向我諮詢關於預售屋購屋的相關問題，尤其焦慮於頭期款的準備與預售屋的風險。今天，Mark就以專業的角度，深入淺出地為大家剖析預售屋的種種面向，讓各位在購屋之路上不再迷惘，避免落入廣告陷阱！
買房難？頭期款高牆擋住年輕人的築夢之路！
在台灣，買房一直是許多人夢寐以求的人生目標，然而，高昂的房價卻成為許多年輕人揮之不去的陰影。其中，頭期款更是首購族最難以跨越的門檻。以目前台北市區的一間一千萬中古大樓為例，即使貸款七成，也需要準備高達兩百五十萬的頭期款，這還不包含其他的額外支出！
更別提除了頭期款之外，還有許多隱藏的費用，都必須準備現金支付：像是房屋交易稅金及代書費、仲介費、裝潢費用、家具家電採購費用，以及最重要的緊急預備金等等。這些額外費用加總起來，可能遠超乎你的想像。
以下表格更詳細地列出這些額外開銷，讓各位更清楚了解買房的實際成本：
| 費用項目 | 費用金額 (萬元) | 詳細說明 |
|---|---|---|
| 交易稅金及代書費 | 5-10 (依房屋價格及交易狀況而異) | 包含契稅、印花稅、代書服務費等，價格會因房屋價值和交易複雜度而有所不同。 |
| 仲介費 | 20 (通常為成交價格的2%) | 仲介公司服務費用，實際金額會依房屋成交價格而調整。 |
| 裝潢、家具、家電 | 100-150 (視個人需求而定) | 此項費用彈性極大，取決於房屋坪數、裝潢風格以及家具家電的等級與數量。可能更高。 |
| 緊急預備金 | 50-100 (建議預留) | 用於支付房屋修繕、突發狀況等，建議預留較多，以備不時之需。 |
| 總計 | 175-360 (估計值) | 以上費用僅為估計值，實際費用可能因房屋狀況、區域、個人需求等因素有所差異。 |
綜合以上數據，想順利買房入住，至少需要準備450萬甚至更多的現金！這對於大多數年輕人來說，無疑是一座高聳入雲的山峰，讓許多人望而卻步。 更別提現在的薪資漲幅遠遠追不上房價飆漲的速度，讓許多年輕人只能望樓興嘆，選擇犧牲生活品質，居住在較偏遠的蛋白、蛋殼區，甚至用漫長的時間，換取房屋所有權。
預售屋是什麼？五大階段完整解析，讓你買房不再霧煞煞！
預售屋，簡單來說，就是建商將尚未興建完成，甚至尚未開工的房屋預售給買方，買方支付部分款項，取得未來房屋的權利，但需等到房屋完工後才能真正取得所有權。早期不動產買賣大多採「先建後售」模式，但隨著房價上漲及消費習慣改變，預售屋模式逐漸盛行。
那麼，預售屋真的如廣告宣傳的那般，只要少少的幾十萬就能買到心儀的房子嗎？讓我們一起深入探討與建商購買預售屋的五大關鍵階段：
- 議價、預定階段： 首先，你必須前往建商的銷售中心，仔細參觀樣品屋或模型屋，選擇心儀的房屋類型和樓層。接著，你需要向代銷提出你的出價。這時，可能會有兩種情況發生：第一種是代銷直接拒絕你的出價，因為他們清楚知道每種戶型都有議價空間；第二種是代銷接受你的出價，並要求你支付10萬到50萬不等的定金，並簽署預定單(紅單)，確認你購買的房屋總價及戶別。
- 審閱、簽約階段： 代銷將提供給你正式的買賣契約書，此時你必須仔細閱讀契約內容，並且擁有5天的審閱期 (根據內政部規定)，確保你充分了解合約條款，避免日後產生糾紛。在審閱期內，你可以諮詢專業人士，例如律師或地政士，確保你的權益。正式簽約時，你需要支付訂金以及簽約金，通常約佔總價的10%，但會因不同建案而有所差異。 許多人會問到，如果反悔不買，訂金和簽約金還能拿回來嗎？答案是：取決於你簽約的時間點以及合約條款的內容。在5天審閱期內反悔，通常可以拿回定金；但簽約後反悔，則可能面臨違約金的損失，最高不超過總價的15%。
- 開工、工程階段： 此階段建商會陸續開工興建，買方也需要根據工程進度，分期支付工程款項。 付款的時間點和金額會依據建案的合約規定而定，通常會根據工程進度階段性支付。
- 申請房貸階段： 房屋接近完工，取得使用執照後，買方即可向銀行申請房貸。 雖然許多人以為預售屋一定能貸到八成，但實際上，銀行會審核你的個人信用評級以及房屋的價值，決定最終的貸款成數，並非一定能貸到八成。
- 交屋、驗屋階段： 房貸申請通過後，即可進行驗屋和交屋程序。驗屋時，你必須仔細檢查房屋有無瑕疵或損壞，確認房屋符合合約規範。驗屋合格後，你才能支付剩餘的交屋款項，並完成所有權移轉手續。 然而，Mark在此提醒各位，交屋款絕對不能低於5%，否則即使房屋存在問題，建商也可能因為交屋款金額不高而推卸責任，讓你求助無門。
預售屋的三大風險，購屋前務必睜大眼睛！
預售屋雖然看似能解決頭期款不足的問題，但其隱藏的風險也相當值得注意：
- 完全憑藉想像空間的風險： 預售屋的銷售方式通常是依據圖紙、模型屋或樣品屋來進行銷售。這意味著買方必須憑藉想像力來判斷未來的居住空間，實際情況與預期可能存在不小的落差。例如，實際採光、通風效果、空間配置等，都可能與銷售時的宣傳有所出入。
- 建商品質良莠不齊的風險： 預售屋建案的總價通常由土地成本、營造成本以及建商利潤組成。由於土地成本往往佔據很大的比例，因此建商可能會為了壓低成本，而採用較低品質的建材或縮減工程項目。
- 「早鳥優惠」未必划算的風險： 預售屋的銷售策略常會強調「早鳥優惠」，但這並不代表你買到的價格一定划算。因為預售屋銷售的是未來的價值，你必須承擔未來房市波動的風險，而這風險往往被忽略。
預售屋履約保證制度：保障你的資金安全！
為了保障買方權益，預售屋的履約保證制度應運而生。然而，履約保證制度的種類繁多，其保障程度也大相逕庭。Mark將其歸納為五種主要類型，並分析其優缺點：
| 履約保證方式 | 保障程度 | 詳細說明 |
|---|---|---|
| 價金返還 | 最高 | 買方資金完全由第三方機構保管，直到建商完成房屋興建並取得使用執照後，買方驗收合格才釋出資金。風險最低。 |
| 價金信託 | 中等 | 買方資金由第三方機構保管，建商可依工程進度申請撥款，但資金運用受限，保障程度較高。 |
| 不動產開發信託 | 中等 | 與價金信託類似，但建商可申請的資金範圍更廣，包括銷售、廣告等費用，風險略高於價金信託。 |
| 同業連帶保證 | 最低 | 由其他建商擔任連帶保證人，但風險較高，因為保證建商的財務狀況也需要審慎評估。 |
| 公會辦理連帶保證協定 | 最低 | 由不動產開發公會擔任保證人，但風險同樣較高，需要審慎評估公會的財務狀況以及其對建商的約束力。 |
由上表可知，只有價金返還才能最大程度保障買方的資金安全，其他四種方式都存在著潛在的風險。
新手購屋，該如何選擇？
Mark再次強調，在決定購買預售屋之前，務必仔細評估自身狀況以及建案的風險。以下幾點建議，希望能幫助各位做出更明智的決定：
- 避免選擇一案建商： 一案建商缺乏建案經驗，其建案品質及財務狀況較難評估，風險相對較高。
- 預售屋議價空間有限： 在實價登錄制度日趨完善的今天，預售屋的議價空間相對有限。建議可以透過爭取建商贈送家電、家具、裝潢等方式，來達到變相議價的效果。
- 越早進場，選擇越多： 預售屋通常會先進行潛銷，這段期間的議價空間較大，且可以選擇的房型也更多。
- 謹慎評估低首付方案： 雖然低首付方案能降低購屋門檻，但買方需承擔更大的房市風險。
總而言之，預售屋並非洪水猛獸，但其風險也絕非可以輕忽。 低首付方案雖然能解決部分首購族的資金問題，但同時也增加了風險。 如果你能夠承受風險，且資金相對不足，預售屋的確是一個可以考慮的選項；但如果你希望降低風險，確保購屋安全，那麼選擇成屋會是相對穩妥的作法。 畢竟，成屋看得見、摸得到，即使屋齡較高，也可以透過專業的房屋檢測，來評估房屋的狀況。 謹慎評估，做出最適合自己的選擇，才是購屋的不二法門！
