最近我發現許多客戶，特別是首次購屋的年輕朋友，經常因為不了解相關法規，而掉入老舊公寓頂樓加蓋、透天鐵皮屋等違建的陷阱，不僅造成經濟損失，更可能面臨房屋被拆除的窘境。今天，我就以我多年的專業經驗，深入淺出地分析違建的定義、常見違建類型以及違建拆除的可能性，並提供一些實用的判斷方法，讓大家在購屋過程中能擦亮眼睛，避免掉入陷阱！
一、 什麼是違建？建照與使用執照的重要性，你真的懂嗎？
在深入探討違建之前，我們必須先釐清一個關鍵概念：蓋房子絕非兒戲，它需要經過嚴謹的法定程序，並取得相關的合法文件才能進行。這其中最關鍵的就是「建築執照（建照）」和「使用執照」。
建築執照，簡而言之，就是蓋房子的「施工許可證」。它就像一份詳細的施工說明書，記載了房屋的設計圖、樓層規劃、面積大小、使用的建材種類、施工方法等等所有細節。政府相關單位會審核建築執照的申請，確保建築物符合相關的法規及安全標準。如果申請者有任何違規事項，例如未依法規申請或設計圖與實際施工不符，則相關單位有權駁回申請，也就無法合法動工。想像一下，如果一棟大樓的結構設計圖有問題，建商卻偷偷更改，那會造成多麼嚴重的後果？
取得建照只是第一步，房子蓋好後，還需要申請「使用執照」。這就像房屋的「驗收合格證書」。建築機關會派員到現場，檢查房屋是否確實按照建照規範施工，包含建築結構、消防安全、水電管線等等，確保房屋符合安全及居住標準。只有通過驗收，取得使用執照後，這棟房子才能合法使用。否則，即使房子蓋好了，仍然是違法建築，隨時面臨被拆除的風險。
所以，任何沒有依循這兩個程序完成的建築部分，都屬於違建。許多人因為不了解相關法規，或者抱持著僥倖的心態，認為「大家都這麼做」應該沒事，卻不小心踩到了違法的邊緣，最終可能付出慘痛的代價。
二、 容易被忽略的三種違建類型，你可能住進了「炸彈屋」而不自知
根據我的經驗，以下三種違建類型，最容易被一般民眾忽略，甚至誤以為是合法的：
| 違建類型 | 詳細說明 | 潛在風險 |
|---|---|---|
| 公寓頂樓加蓋 | 老舊公寓頂樓加蓋非常普遍，許多住戶基於方便或空間需求，擅自加蓋，但根據公寓大廈管理條例第7條規定，屋頂共有部分不得任意作為專有部分使用。即便使用多年，也無法改變其違建的事實。 | 容易被鄰居檢舉，一旦被發現，將面臨拆除的風險，且可能涉及法律責任，造成巨大的經濟損失和精神壓力。 |
| 透天鐵皮加蓋 | 台灣氣候潮濕多雨，許多透天厝屋主為防止漏水，搭建鐵皮屋頂，但經常會將其擴建成居住空間或出租套房。 | 若鐵皮屋結構不穩固或未符合消防安全規定，存在極高的安全隱患，且同樣容易被檢舉並面臨拆除。 |
| 防火巷外推增建 | 為擴大室內空間，將防火巷佔用，甚至向上增建，嚴重影響公共安全和逃生路線。 | 這類違建嚴重影響公共安全，一旦發生火災，後果不堪設想，被檢舉和拆除的可能性極高，而且罰款金額也相當可觀。 |
三、違建到底會不會被拆？台北市違建拆除政策深度解析
很多人抱持著僥倖心理，認為「存在幾十年了，政府不可能拆」、「已經就地合法了」，這些說法其實是錯誤的。以台北市為例，違建的拆除政策，會根據建築時間點的不同而有所區別：
| 違建時間 | 拆除方式 | 詳細說明 |
|---|---|---|
| 民國84年後 (新違建) | 即報即拆 | 只要有人檢舉，相關單位就會立即安排拆除，毫不留情。 |
| 民國53-83年 (既存違建) | 依照現況處理，部分列管，部分即報即拆 | 不影響公共安全、妨礙交通的違建，會拍照列管；但如果影響公共安全或妨礙交通，則會被列為優先拆除的對象。 |
| 民國52年前 (舊違建) | 維持原貌可小幅修繕，但需符合相關規定，否則視為新違建 | 僅可在維持原貌的前提下進行小部分的修繕，任何大幅度的改建或增建，都會被視為新違建，立即面臨拆除的命運。 這也意味著，即使是舊違建，也不能掉以輕心。 |
總之，無論是哪個時間點的違建，都存在被拆除的風險，沒有所謂的「不可能被拆」或「就地合法」的保證。切勿抱持僥倖心態，應遵守相關法規，合法興建房屋。
如何判斷房屋是否有違建？兩個實用方法，讓你買房更安心
為了避免買到有違建風險的房屋，我在此提供兩個實用的判斷方法：
- 仔細查閱建物謄本：建物謄本記載了房屋的合法建築資訊，包括樓層數、面積等。如果實際房屋狀況與謄本記載不符，例如謄本只記載五層樓，但實際卻有六層樓，那麼額外的那一層樓很可能就是違建。仔細比對是必要的。
- 比對建物測量成果圖：建物測量成果圖繪製了房屋的合法範圍。你可以向房仲索取相關文件，並將圖紙與現場房屋狀況仔細比對。例如，圖紙上顯示門口沒有突出物，但現場卻有一個明顯的露台，那麼這個露台很可能就是違建。
總結：謹慎評估，避免掉入陷阱，安心擁有夢想中的家
許多房仲為了快速成交，可能會輕描淡寫違建問題，甚至故意隱瞞。買方務必保持謹慎，不要輕信房仲片面的說法，應仔細查驗相關文件，並諮詢專業人士的意見，避免因為一時疏忽而承擔巨大的風險。 在購屋過程中，務必仔細查明房屋的合法性，才能安心擁有夢想中的家。
