在協助無數客戶完成房屋裝修的過程中，我深刻體會到，房屋交易並非僅止於簽約付款，其中蘊藏著許多潛在的風險與細節，稍有不慎，便可能造成巨大的困擾和損失。今天，我要與大家深入探討一個容易被忽略，卻可能讓您買房之路充滿荊棘的問題：購買已有租約的房子。許多人興致勃勃地找到心儀的房子，卻忽略了租約的存在，導致後續產生許多不必要的麻煩。 接下來，我會從我的專業角度，結合實際案例，詳細分析可能遇到的問題，並提供更完善的解決方案，讓您在購買有租約的房子時，能夠更加安心與從容。
買有租約房子，法律規定你不可不知！
首先，我們必須釐清一個關鍵的法律條文：民法第425條「買賣不破租賃」。這條法律明確規定，房屋買賣契約的成立，並不會影響原有的租賃契約效力。換句話說，即使您成功買下房子，您仍然需要概括承受原屋主與承租人之間的租賃契約，繼續履行所有權利與義務，直到租約到期或合法終止。這意味著，您買下的不單純是一間房子，還包含了與租客之間的租賃關係，這一點至關重要，千萬不能掉以輕心。 這也意味著您在購屋前，必須仔細審閱租約內容，了解租約期限、租金金額、押金、水電費負擔方式、修繕責任歸屬等等細節。這些都將直接影響您日後的使用權及財務狀況。
買有租約的房子，潛藏的風險與挑戰
買有租約的房子，潛藏著許多意想不到的風險與挑戰，這些挑戰不僅可能延遲您的入住時間，更可能造成額外的財務負擔，甚至衍生法律糾紛。以下，我將詳細說明這些潛在問題：
1. 看屋、驗屋時間延遲及困難重重
由於租客居住在房子裡，看屋和驗屋時間的安排將變得非常棘手，需要您、賣方和租客三方共同協調才能進行。這不僅會拖延您的購屋進度，更可能因為無法在理想的時間點進行完整的房屋檢查，而錯過一些房屋潛在問題，造成日後更大的損失。 此外，租客的家具和私人物品也可能妨礙驗屋的仔細程度，有些私人物品甚至可能遮擋房屋結構的重要細節，讓您無法全面了解房屋的狀況。更糟的是，根據相關法規，租客有權拒絕房東在未經協商的情況下帶人看屋，這將進一步增加看屋驗屋的難度。
2. 房貸成數可能降低，增加您的財務負擔
現今政府積極打炒房，銀行在審核貸款時，會更加謹慎評估您的購屋動機。如果您購買的房子已有租約，銀行可能會將您視為投資客，降低核貸成數，例如從原本預期的七成降至六成甚至更低。這將直接增加您的自備款壓力，對於自備款較少的人來說，無疑是雪上加霜。 因此，在購屋前，務必與銀行充分溝通，了解您的貸款條件，並做好充分的財務規劃，避免因為貸款問題而影響您的購屋計畫。
3. 與租客協商的風險與挑戰
如果您打算自住，就必須與租客協商解約事宜。這是一個需要技巧和耐心的過程，良好的溝通是關鍵。您可能需要支付租客搬遷費用或提供其他補償，這些額外的支出都必須事先考慮進去。 更重要的是，協商過程中，您必須要了解相關的法規，以保障自身的權益，避免產生不必要的爭議。 如果協商破裂，甚至可能需要訴諸法律途徑，造成時間和金錢的雙重損失。
以下表格更詳細地整理了購買有租約房屋可能遇到的問題，並提供一些建議：
| 問題類型 | 詳細說明 | 解決方案建議 | 潛在風險 |
|---|---|---|---|
| 看屋/驗屋困難 | 需協調房客時間，家具及私人物品可能影響驗屋，租客可能拒絕房東帶人看屋 | 盡早與賣方及租客溝通，安排看屋及驗屋時間；詳閱租約內容；考慮委託專業房屋檢查人員 | 延誤交屋時間，錯過發現房屋潛在問題的機會，影響購屋意願 |
| 房貸成數降低 | 銀行可能將買方視為投資客，降低核貸成數，增加自備款壓力 | 提高自備款比例；提供穩定的財力證明；與銀行洽談，爭取較高貸款成數；提供清晰的購屋用途說明 | 影響購屋計畫，增加財務負擔 |
| 租客協商困難 | 與租客協商解約或續約可能耗時費力，可能需要支付補償金，甚至可能訴諸法律途徑 | 提前與租客溝通，了解其意願；準備好協商方案；諮詢律師，了解相關法律規定；做好最壞打算 | 延遲入住時間，增加額外支出，造成法律糾紛 |
| 租約內容複雜 | 租約條款繁複，可能包含許多需要注意的細節，如押金、水電費、修繕責任等詳細規定 | 詳閱租約內容，諮詢專業人士，例如：律師或代書；仔細比較不同條款的意義與影響 | 產生誤解，造成不必要的爭議與損失 |
| 不定期租約風險 | 若租約未明確期限或到期後繼續收取租金，可能形成不定期租約，難以要求租客搬離 | 簽訂明確期限的書面租賃契約；避免口頭約定續約，並妥善保存所有文件；定期檢視租約內容 | 無法收回房屋使用權，造成長期經濟損失與精神壓力 |
如何有效降低風險，化解潛在危機？
為了降低購買有租約房屋的風險，我根據多年經驗，提供以下更完善的建議：
- 主動積極，盡早與租客協商解約： 在購買房屋之前，就應該主動與賣方和租客溝通，了解租約的到期日，並儘早與租客協商解約事宜。 這需要您展現良好的溝通技巧，並準備好合理的方案，例如支付搬遷補償金。
- 白紙黑字，在買賣契約書中明確載明租約事項： 買賣契約書應清楚載明房屋已出租的事實，並明確約定賣方在交屋前負責終止租約，以及處理相關的租客搬遷事宜。 這可以避免日後因租約問題而產生的糾紛。
- 專業協助，委託律師或代書審閱所有文件： 在簽約前，務必委託專業的律師或代書仔細審閱所有相關文件，包括買賣契約、租賃契約等，確認所有條款都符合您的利益，並能有效保障您的權益。
- 未雨綢繆，做好充分的財務規劃： 除了自備款，您還需要預留一筆資金，以應對可能發生的突發狀況，例如租客搬遷補償金、房屋修繕費用等等。
- 持續溝通，保持積極態度： 在整個交易過程中，保持與賣方和租客的積極溝通，及時解決遇到的問題，以確保交易順利完成。
賣方也需要注意的潛在風險
除了買方，賣方也需要注意購買有租約房屋可能存在的風險，例如：
- 看屋、驗屋不便，影響房屋銷售期及買方意願。 由於租客居住在房子裡，看屋和驗屋時間的安排將變得非常困難，這會拉長房屋的銷售時間，也可能降低買方的購屋意願。
- 若未簽訂書面租約，可能遭遇租客拒絕搬遷，甚至提出不合理的搬遷要求。 如果當初沒有與租客簽訂書面租賃契約，或者租約到期後又以口頭約定方式續約，那麼在出售房屋時，就有可能遇到租客拒絕搬遷的情況。
避免不定期租約的陷阱，保障您的權益
再次強調，不定期租約是房東最大的噩夢。根據民法第422條的規定，租賃契約期限超過一年，且未以書面訂立者，即視為不定期租約。一旦形成不定期租約，除非屋主收回自行居住，否則租客只要持續支付租金，您就無法要求其搬遷。 因此，無論您是房東還是租客，都務必簽訂明確期限的書面租賃契約，避免口頭約定，並妥善保存所有文件，以保障自身權益。
總結：謹慎評估，理性決策
購買有租約的房子，風險確實存在，但只要您做好充分的準備，謹慎評估，並尋求專業人士的協助，就能有效降低風險，順利完成交易。記住，一份完整的書面租約，以及謹慎的協商過程，是保障您與租客權益的關鍵！ 希望這篇文章能幫助您更深入地了解購買有租約房屋的注意事項，讓您在購屋過程中更加安心與從容。
