近期，許多人被「新青安房貸利率補貼」的新聞訊息吸引，紛紛打聽政策細節，想把握機會圓夢成家。這項政策確實為首購族帶來不少誘因，例如：大幅補貼利率，讓房貸利率甚至低於租金，甚至提供長達40年的貸款年限和5年的寬限期，乍看之下似乎十分划算。但，在躍躍欲試之前，你真的了解新青安房貸背後的風險嗎？
作為一名經驗豐富的裝潢師傅，我經常與許多客戶討論房屋裝修的細節，也見證了許多人為了圓夢成家而面臨的困境。因此，我決定透過這篇文章，用3個觀點帶領大家深入了解新青安房貸，並分析其中潛藏的風險，避免大家在資訊不全的情況下，做出錯誤的決策，最終落入買得起卻繳不出的窘境。
新青安房貸 vs. 青年首購：到底有什麼不同？
首先，許多人會將新青安房貸與先前推出的「青年首購」混淆，到底兩者有何差異？簡單來說，新青安房貸是對青年首購政策的「升級版」，除了補貼內容有所調整之外，其他條件與資格基本上保持一致。而青年首購，以及現在的新青安房貸，都是由政府補貼公股銀行才有的優惠方案。
想申請新青安房貸，你必須符合以下兩個條件
- 成年且無房產：申請人必須年滿18歲，並且自身名下以及配偶和未成年子女名下，沒有自用住宅。這點很重要，像是持有土地、廠房等非住宅型房產，都算是符合條件。
- 公股銀行專屬：目前新青安房貸的優惠僅限於公股銀行，像是台灣銀行、土地銀行等。雖然有些民營銀行也推出首購優惠方案，但條件通常較嚴格，且補貼力度也不如新青安房貸。
避免誤解：許多人容易將「公股銀行的青年首購」和「民營銀行的首購」混淆，這兩者是完全不同的概念，別再搞錯了！
新青安房貸5大優惠內容：聽起來很美好？
新青安房貸的5大優惠內容，的確令人心動，但實際上這些優勢可能並非如表面所見，你需要仔細評估自身的狀況，才能決定是否真的適合申請：
| 優惠內容 | 內容 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 貸款成數 | 最高八成 | 實際成數會依房屋條件、個人條件而定，可能低於八成 |
| 貸款額度 | 最高1000萬 | 超過1000萬部分需使用一般房貸利率 |
| 貸款年限 | 最長40年 | 需符合年齡+貸款年限或房屋屋齡+貸款年限不超過65-75歲 |
| 寬限期 | 5年 | 寬限期包含在40年貸款年限中 |
| 利率補貼 | 一段式利率1.775%、兩段式利率前2年1.69%、第三年起1.99% | 補貼期限為2023年8月1日~2026年7月31日，補貼期過後利率會調整 |
注意！貸款成數並非一定能達到八成！ 實際貸款成數會根據房屋的屋齡、地點、個人信用狀況等因素而有所調整，有時候甚至可能只有七成。因此，別光看最高八成的字眼，就以為自己一定可以貸到八成，實際狀況還是得依銀行評估結果而定。
貸款額度超過1000萬，就要使用一般房貸利率！ 這點必須特別注意，如果購買的房屋總價超過1000萬，超過的部分無法使用新青安房貸的優惠利率，必須使用一般的房貸利率，這會增加貸款的總金額和月付金。
40年貸款年限並非人人適用！ 銀行在審核貸款年限時，會將你的年齡和貸款年限相加，或房屋屋齡和貸款年限相加，不能超過65-75歲。這意味著，如果想要貸款到40年，你必須在25歲之前就買房，否則可能會因年齡限制而無法貸到40年，甚至連30年都貸不到。
寬限期5年，實際還款期限縮短！ 許多人誤以為40年的貸款年限是扣除5年寬限期之後的，但實際上這40年是包含5年寬限期，也就是說，5年寬限期結束後，你只剩下35年的還款年限，這點一定要牢記！
利率補貼僅限3年，之後可能會大幅調整！ 目前的利率補貼僅到2026年7月31日，補貼期限過後，利率可能會大幅調整，甚至可能會超過一般房貸利率，這時候就會造成「買得起、繳不起」的窘境。
新青安房貸隱藏的3大風險：小心溫水煮青蛙！
表面上看起來很誘人的新青安房貸，其實潛藏著不少風險，以下3個重點，你必須事先了解並評估，才能做出明智的決定：
- 40年貸款年限難以達成： 如同前面提到的，貸款年限會受到年齡和房屋屋齡的限制，想要貸到40年幾乎是不可能，除非你能在25歲之前就買房。這對於現在高房價的環境來說，實在是一大挑戰。
- 5年寬限期後的月付金壓力： 寬限期期間，月付金看似輕鬆，但實際上你只是將債務延後，等到寬限期結束後，月付金將會大幅增加，對於沒有做好財務規劃的人來說，會是一筆沉重的負擔。
- 利率變化造成繳款負擔： 新青安房貸的利率補貼僅限3年，之後會依銀行政策調整，如果未來利率持續攀升，你的月付金將會大幅增加，這時候就會陷入「買得起，繳不起」的困境。
舉例來說： 假設你貸款1000萬，還款年限40年：
- 沒有寬限期： 月繳金額29112元
- 有5年寬限期： 寬限期期間月繳14792元，寬限期結束後月繳31983元
從這個例子可以看出，5年寬限期後，月付金將增加17191元，這對於原本沒有做好財務規劃的人來說，無疑是巨大的壓力。
新青安房貸真的划算嗎？別被利率低迷的表面所迷惑！
許多人看到新青安房貸的低利率就衝動買房，認為這是千載難逢的機會。但，我們必須理性分析，利率低只是暫時的，並非永遠都能維持在低點，而且房屋貸款是一項長期投資，更重要的是考慮整體的負擔能力和長期的財務規劃。
從理債的角度來看，我們需要考慮以下三點：
- 月還款金額： 月還款金額越低越好，能降低生活壓力。
- 貸款年限： 貸款年限越長越好，可以分攤月付金，降低單次負擔。
- 通膨因素： 隨著時間推移，通膨會導致貨幣貶值，而你的債務會隨著時間而縮水，因此，長期來看，貸款年限較長反而更有利。
因此，新青安房貸的優勢並不在於低利率，而是能夠讓你貸到40年的房貸，這對於長期的財務規劃而言，是十分有利的。
建議：
在決定申請新青安房貸之前，你需要仔細評估自身的狀況，例如：
- 自身財務狀況： 你的收入和儲蓄是否足以應付月付金，以及未來可能發生的利率調整？
- 購屋需求： 你真的需要現在買房嗎？是否可以先租屋，累積更多資金，再考慮購屋？
- 房屋條件： 房屋的價格、屋齡、地點是否符合你的需求，以及未來是否有增值空間？
最後，別忘了，買房是一件大事，別被低利率的表面所迷惑，務必理性評估自身狀況，並做好長期規劃，才能避免陷入買得起、繳不出的困境。
