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買房子，是人生中一筆相當重大的投資，也是一場漫長而辛苦的過程。辛苦存錢多年，終於等到交屋，心中充滿著喜悅與期待，但別高興得太早，因為交屋前還有許多眉角要注意，稍有不慎，可能會讓你哭不出來！今天就來跟大家分享交屋前的三件重要大事，讓你交屋順利、安心入住！
第一件事：銀行對保 - 掌握財務關鍵，避免交屋夢碎
銀行對保，也就是申請房貸的程序。這一步驟看似簡單，但卻是影響你是否能順利入住新家的關鍵。建商通常會推薦配合的銀行，但你並非一定要選擇他們推薦的銀行，可以多方比較，找到最適合自己的貸款方案。到了交屋階段，銀行會審核你的財力證明，決定是否能貸款。這個過程就像面試一樣，需要準備好財務履歷，才能順利獲得房貸。
銀行面試你的重點
- 信用狀況： 銀行會到聯徵中心調取你的資料，仔細審查你的信用狀況，包括信用卡繳款紀錄、貸款紀錄、是否有使用循環利息、預借現金，以及聯徵查詢次數等。這就像是一份財務成績單，良好的信用紀錄可以讓你獲得較高的貸款成數，更容易通過銀行的審核。建議你在對保前一兩年，就要開始建立良好的信用紀錄，避免使用循環利息、預借現金，也不要頻繁使用聯徵查詢，讓你的信用狀況像一張漂亮的成績單，讓銀行對你更有信心。
- 月收入： 銀行會評估你的月收入負債比和總收支比，計算你的負擔能力。
| 評估項目 | 計算公式 | 銀行標準 | 舉例說明 |
|---|---|---|---|
| 月收入負債比 | 每月房貸還款金額 ÷ 每月月收入 | 小於65% | 每月房貸$40000，月薪$65000，月收入負債比為61.54%，符合銀行標準。 |
| 總收支比 | (每月總負債 + 每月生活支出) ÷ 月收入 | 小於90% | 每月房貸$40000，每月生活支出$20000，月薪$65000，總收支比為92.31%，超過銀行標準。 |
| 評估建議 | 銀行對保就像面試一樣，建議你提早準備，建立良好的財務履歷，提高貸款成數。 |
第二件事：驗屋 - 嚴格把關，避免入住後後悔莫及
驗屋是買房交屋流程中不可忽視的一環，是確保房屋品質的重要步驟，可別以為驗屋只是走個過場。驗屋分為行政驗屋和實體驗屋，行政驗屋主要是檢查買賣合約的內容和工地現場是否一致，權狀、坪數是否正確，以及水電、管理費結算等，而實體驗屋則是指房屋已經接水接電、瓦斯也接通，建設公司通知消費者來驗屋，也就是所謂的初驗。
驗屋的正確觀念
- 解決問題為首要目標： 驗屋的重點是解決問題，而不是找出缺失。不要只追求驗出很多問題，更重要的是找到真正有意義的問題，例如漏水、水管不通、磁磚空心等功能性的問題，才能確保日後居住的安全和舒適，而不是窗戶外框有小刮傷之類的美觀瑕疵，畢竟這些問題可以透過後續的裝修改善，重要的是房屋的居住功能。
- 評估自己驗屋或請專業驗屋： 自己驗屋可以參考網路上的教學影片，但有些項目需要專業儀器才能檢測，例如電線接反、排水管內水泥石塊、漏水等，如果沒有專業知識和工具，容易忽略一些隱藏的問題，建議可以諮詢專業的驗屋公司，確保房屋的品質。
- 以盡快入住為目標： 驗屋的目標是順利入住，盡快解決功能性的缺失，不要糾結於美觀上的瑕疵，以免拖延交屋時間，讓你一直住在飯店，或是搬進朋友家借住，得不償失。
選擇驗屋公司的關鍵
不要被驗屋項目、儀器、費用等表面資訊迷惑，最重要的是選擇一家可以幫助你快速解決問題的驗屋公司。
- 驗屋報告的公正性： 驗屋公司開立的報告是公正第三方報告，在發生糾紛時，被法院採信的機會更高，可以成為你維護權益的有利證據。
- 初驗三方同時在場： 初驗時，屋主、建商、驗屋公司三方同時在場，驗屋公司會更仔細檢查，提交的瑕疵登錄缺失表也更完整，有利於建商一次性快速修繕，加快交屋流程，避免多次複驗，浪費時間和精力。
第三件事：5%交屋保留款 - 掌握籌碼，確保權益
5%交屋保留款是在驗屋階段，對抗建商的利器，一定要妥善運用。
5%交屋保留款的用途
- 確保建商確實修繕缺失。
- 在驗屋過程中，可以作為和建商談判的籌碼，確保你的權益得到保障。
總結
交屋前要做好銀行對保、驗屋，並且妥善運用5%交屋保留款，才能確保順利入住新家。
