在這個房價高漲的時代，買房對許多人來說是個沉重的負擔。政府雖推出多波打房政策，但效果似乎不如預期，高房價仍然壓得許多人喘不過氣。而實價登錄這個制度，更成為眾矢之的，被認為是推升房價的元兇之一，讓自住客更加苦不堪言。身為專業裝潢師傅的 Mark，我長期觀察房市動態，也接觸過許多買賣雙方的心聲。今天，就讓我以專業的角度，深入剖析實價登錄的真相，破解房仲常用的話術迷思，幫助你擺脫資訊迷霧，做出最明智的購屋決策！
一、實價登錄是什麼？從資訊不對稱到透明化的重要變革
時間回到實價登錄上路之前，那個時代的房市資訊相對封閉，取得房屋交易資訊的管道非常有限。你可能只能從鄰居的閒聊中聽聞一些小道消息，或者仰賴房仲提供的資訊，但這些資訊的可信度往往難以判斷，真假參半。買方在這種資訊不對稱的情況下，猶如瞎子摸象，出價完全憑感覺，買貴或買便宜只能聽天由命。這種不透明的交易環境，讓買賣雙方都處於資訊劣勢，容易被不肖人士操弄。
實價登錄的出現，宛如一道曙光照亮了房市。它將不動產交易價格透明化，讓所有的交易資訊攤在陽光下，買方、屋主、房仲都能夠參考實際的成交數據，減少資訊落差。過去只能依靠主觀臆測的市場行情，現在有了更客觀的依據，讓交易過程更為公平、公正、公開。
二、實價登錄真的能參考嗎？深入解析兩大特性與常見迷思
儘管實價登錄的目標是促進房市透明化，但仍有不少人抱持懷疑的態度。他們認為數據容易造假，例如建商可能與投資客聯手，製造假交易哄抬價格；或是屋主與買方私下協議低報價格以避稅，讓實價登錄的數據失真。那麼，我們究竟該如何看待實價登錄的數據？它真的能作為我們買房的參考嗎？讓我來為你深入解析實價登錄的兩大特性：
| 特性 | 說明 |
|---|---|
| 移除異常的成交價 | 為了避免人為操弄數據，系統會自動偵測並移除明顯過高或過低的成交紀錄，以確保數據的參考價值。這表示那些試圖透過異常交易來影響市場價格的行為，並不會被計入實價登錄的數據中，有效過濾掉不合理的資訊。 |
| 並不會顯示實際狀況 | 實價登錄的數據只包含成交價格、坪數、樓層等基本資訊，並不會顯示影響房價的主觀因素，例如屋況、裝潢、家電、採光、視野、樓層高度、周邊環境等等。這些因素雖然會顯著影響房價，卻難以量化呈現。這也給了房仲操作的空間，他們可能會利用這些資訊 asymmetry，作為加價或議價的籌碼，試圖影響買賣雙方的出價策略。 |
因此，我們可以得出以下結論：實價登錄的數據確實具有參考價值，但不能盡信，必須搭配其他資訊綜合判斷。以下兩點需要特別注意：
- 實價登錄僅供參考，並非絕對值。 不要把實價登錄上的價格視為唯一的指標，實際成交價格會受到多種因素影響，必須根據房屋的具體狀況、周邊環境、市場行情等綜合考量，才能做出合理的判斷。
- 成交價格是買賣雙方協商的結果。 最終的成交價格是由買賣雙方共同決定的，實價登錄只是提供一個參考基準，讓雙方在談判時更有依據。買方可以參考實價登錄的數據，避免出價過高；屋主則可以參考實價登錄的數據，避免開價過低。
三、實價登錄真的會讓房價漲嗎？拆解房仲的加價話術與市場真相
許多房仲會用「如果你是屋主，你會賣得比別人低嗎？」這句話來試圖說服買方加價。如果按照這個邏輯推演，房價豈不是應該從實價登錄上路之後一路扶搖直上？
讓我們回顧台灣過去 20 年的房價走勢。2009 年金融海嘯後的量化寬鬆政策 (QE)，確實為房市注入了一股活水，推升了房價。然而，2012 年實價登錄上路後，房價並未出現預期中的單邊上漲，反而經歷了幾次起伏。2015 年底美國開始升息，台灣房市也受到影響，房價開始下修；直到 2020 年新一波的 QE 政策，加上全球疫情的影響，房價才又開始飆漲。由此可見，實價登錄和房價之間並不存在必然的正相關關係，房仲的說法只是為了促成交易而使用的話術。
真正影響房價的因素非常複雜，除了市場供需、利率政策、資金流向、政府政策等宏觀因素外，區域發展、房屋本身的條件、周邊生活機能、學區等等微觀因素也會影響房價。房仲的話術只是其中一個小環節，切勿被他們的說法牽著鼻子走，理性分析、多方比較才是王道。
總結
實價登錄的出現，為房市帶來更大的透明度，讓買賣雙方在更公平的資訊環境下進行交易。它本身並不會直接導致房價上漲，而是提供一個重要的參考工具，幫助我們做出更明智的決策。買房是人生中的大事，務必謹慎評估，切勿輕信片面之詞，多方蒐集資訊、理性分析，才能找到最理想的房子！
