最近發現很多朋友，特別是首購族，對於即將到手的預售屋或中古屋，既期待又怕受傷害，尤其是在交屋前的驗屋環節，更是感到茫然無措。大家紛紛私訊我，詢問驗屋的流程、注意事項，以及如何避免落入建商的陷阱。其實，驗屋並非洪水猛獸，只要掌握正確的方法，就能輕鬆搞定。今天，我就將多年的實戰經驗傾囊相授，帶領大家一步步了解驗屋的精髓，讓你在交屋時不再當冤大頭，順利入住夢想中的新家。
驗屋的真諦：不只找碴，更要解決問題
許多人對驗屋的理解，似乎停留在「找出越多缺失越好」的層次。但事實上，驗屋的真正目的並非如此，它的核心價值在於「發現問題，並確保問題能夠被有效解決」。如果只是一味地找出缺失，卻沒有後續的追蹤與改善，那麼驗屋的意義就大打折扣了。因此，我認為在驗屋的初期，我們必須建立一個清晰的分類系統，將缺失歸納為以下三大類別：
- 功能性缺失：這類缺失直接影響房屋的基本功能，例如排水孔堵塞導致排水不順，或是電路迴路異常導致無法正常供電。這些問題攸關居住的舒適度和安全性，必須優先處理。
- 品質缺失：品質缺失指的是不影響房屋基本功能，但會影響使用體驗或觀感的瑕疵。例如，鋁門窗出現撞凹、磁磚鋪設不平整、或是牆面漆面不均勻等。雖然這些缺失不至於讓房屋無法居住，但卻會大大降低生活品質。
- 美觀缺失：美觀缺失是指不影響功能和品質，但影響視覺感受的瑕疵。例如，油漆出現髒污、牆面有色差、或是建材表面刮傷等。這些缺失雖然不影響使用，但對於追求完美的人來說，仍然是一個需要處理的問題。
在我看來，驗屋的重點應該著重在 功能性 和 品質 的缺失上。因為這兩者直接關乎消費者的居住權益和生活品質，比起美觀上的問題，更應該被優先重視。市面上有些驗屋公司，會過度強調美觀上的缺失，或是提出一些所謂的「設計性缺失」，例如「如果這個地方設計成這樣會更好」等建議。但這些「設計性缺失」往往超出了建商的責任範圍，因為建商在興建房屋時，是嚴格按照設計圖施工的，而設計圖本身也經過建築師、結構技師等專業人士的審核，並符合相關的建築法規。因此，這些設計上的缺失，建商通常是無權，也無法進行修改的。
驗屋流程全解析：行政驗屋與實體驗屋的完美結合
驗屋的流程，可分為 行政驗屋 和 實體驗屋 兩個重要的環節，兩者缺一不可，共同構成完整的驗屋程序。
行政驗屋：確認合約細節，保障自身權益
行政驗屋主要在檢視合約相關文件，確保消費者與建商之間的權利義務關係是明確的，沒有任何含糊不清的地方。這個環節的重點在於：
- 核對權狀與買賣合約：仔細核對權狀上的坪數、格局等資訊，是否與買賣合約中的內容完全一致，避免日後產生爭議。
- 確認交屋起算時間點：確認合約中關於交屋時間的起算點，避免因為時間認知上的差異，影響到自身的權益。
- 確認水電費、管理費結算時間點：清楚了解水電費、管理費的結算方式和時間點，避免在交屋後產生額外的費用負擔。
實體驗屋：仔細檢查房屋狀況，找出潛在問題
當建商取得使用執照，並完成接水、接電、瓦斯管線等基礎工程後，會通知消費者進行實體的驗屋。這就是一般俗稱的 初驗，也是驗屋流程中最重要的環節。
- 初驗：消費者可選擇自行驗屋，或是委託專業的驗屋公司進行檢驗。無論選擇哪種方式，都必須仔細檢查房屋的各個角落，找出可能存在的缺失。
- 缺失登錄：將驗屋過程中發現的缺失，逐一詳細記錄下來，並登錄於缺失表中。這份缺失表將成為建商進行修繕的重要依據。
- 建商修繕：建商根據缺失表中的內容，進行修繕工作。消費者可密切關注修繕進度，並隨時與建商保持聯繫。
- 復驗：在建商完成修繕後，消費者再次進行複驗，仔細檢查修繕成果，確認缺失已完全修復。如果仍有未處理或處理不當之處，應立即向建商反應，並要求再次修繕。
| 驗屋階段 | 說明 |
|---|---|
| 初驗 | 驗屋公司或消費者親自檢查房屋狀況，找出可能存在的缺失 |
| 缺失登錄 | 將初驗時發現的缺失，逐一詳細記錄在缺失表中，並提供建商進行修繕 |
| 建商修繕 | 建商根據缺失表中的內容，針對各項缺失進行修復，確保房屋達到可交屋的標準 |
| 復驗 | 再次檢查建商的修繕成果，確認缺失已完全修復，若有未處理或處理不當之處，應立即向建商反應，並要求再次修繕，直到完全滿意為止 |
缺失處理三部曲：解約、修繕補償、減價，選擇最有利的方案
在驗屋過程中發現的缺失，根據其嚴重程度和影響範圍，一般有三種主要的處理方式：
- 解約：解約通常只適用於房屋出現重大瑕疵的情況，例如房屋結構安全有問題、或是發現輻射屋等。由於這類情況較為罕見，因此解約並非驗屋中最常見的處理方式。
- 修繕補償：修繕補償是指建商針對驗屋發現的缺失，進行修復工作。這是驗屋中最常見的處理方式，也是消費者最能接受的解決方案。
- 減價：減價是指建商不進行修繕，而是直接賠償消費者一筆金額，由消費者自行找人進行修繕。這種方式通常適用於較為輕微，且不影響居住的缺失。
一般來說，建商通常會傾向選擇 修繕補償 的方式。因為驗屋過程中發現的缺失，多半不屬於重大瑕疵，而且建商本身就有合作的營造商和包商，負責房屋的保固維修。請他們處理，在成本效益上，對建商來說是比較合理的選擇。
交屋前的最後防線：確認缺失登錄，保留交屋尾款
在驗屋完成後，有兩個重要的事項需要特別注意：
- 確認缺失登錄：在初驗結束後，務必與建商或驗屋公司的代表共同確認缺失項目，並確保這些項目已完整地登錄在缺失表中。這份缺失表將成為日後建商進行修繕的重要依據，務必仔細核對，避免遺漏。
- 保留交屋尾款：根據政府頒布的定型化契約，消費者有權要求保留房屋總價的 5% 作為交屋尾款。這筆尾款在建商完成所有缺失的修繕之前，消費者可以暫時不支付，作為確保建商確實履行修繕義務的保障。如果房屋瑕疵不嚴重，僅有小部分的缺失需要修繕，保留尾款通常是比較合理的做法，沒有必要為了延遲付款而衍生其他不必要的爭議。
建商對驗屋公司的規範，是保護還是限制？
為了避免驗屋過程中產生爭議，有些建商會對驗屋公司設立許多規範，例如要求驗屋公司必須具備營業登記、驗屋人員必須持有專業執照、儀器設備必須經過認證、以及驗屋前必須繳交一筆保證金等。這些規範看似合理，但其背後是否真的能達到保護消費者的目的呢？
如果這些規範在當初簽訂的預售合約中已明確載明，那麼就屬於合理的約定。但如果這些規範是建商在驗屋時才單方面提出，那麼消費者就有權主張其不合理。我認為建商之所以會提出這些要求，或許是過去曾經有過不好的驗屋經驗，或者是想要藉此篩選出比較專業的驗屋公司。然而，在相關法規尚未明確定義驗屋公司的資格標準之前，消費者應該仔細檢視這些要求是否合理，而不是一味地照單全收。
我曾遇過一些不合理的狀況，例如有建商規定室內驗屋時不能使用手電筒。但實際上，新成屋的照明設備往往不足，若不使用手電筒，許多細微的缺失可能會被忽略。也有些建商會限制驗屋人數，但專業的驗屋團隊通常需要三人以上，才能更有效率地進行分工。
| 建商規範 | 合理性分析 |
|---|---|
| 驗屋公司需有營業登記 | 若合約中已明訂，則屬於合理要求 |
| 驗屋人員需有專業執照 | 若合約中已明訂，則屬於合理要求 |
| 儀器設備需有認證 | 若合約中已明訂，則屬於合理要求 |
| 驗屋前需繳交保證金 | 若合約中已明訂，則屬於合理要求 |
| 限制室內驗屋不能使用手電筒 | 不合理，會嚴重影響驗屋的品質和效率 |
| 限制驗屋人數 | 不合理，專業的驗屋團隊通常需要三人以上，才能更有效率地進行分工，確保驗屋品質 |
如何應對不合理的驗屋規範？消費者必須挺身而出
面對建商不合理的驗屋規範，消費者絕對不能忍氣吞聲，應該積極爭取自身的權益。以下提供幾個應對方法：
- 要求備註：在驗收缺失單上，詳細註明由於受到建商不合理規範的限制，導致無法進行完整的驗屋。同時，要求建商保留交屋尾款，直到所有缺失都得到合理的解決。
- 與建商溝通：積極與建商進行溝通，表達對不合理規範的不滿，並爭取合理的驗屋權益。如果溝通無效，可以考慮尋求法律途徑的協助。
驗屋重點項目：牢記十字口訣，不放過任何細節
驗屋的重點項目，可歸納為「門窗天地壁水電廚衛陽」這十個字，這也是我多年驗屋經驗的精華。
- 門窗：檢查門窗的開關是否順暢、氣密性是否良好、是否有變形或損壞等問題。
- 天地壁：檢查天花板、地板、牆壁是否有裂縫、空鼓、滲水、或是油漆不均勻等問題。
- 水：檢查給水和排水系統是否正常運作、水壓是否足夠、排水孔是否暢通、以及是否有洩水坡等問題。
- 電：檢查電力系統迴路的配置是否符合電路圖、是否有安裝漏電斷路器、弱電系統是否正常運作等問題。
- 廚衛：檢查廚房和衛浴設備是否安裝牢固、是否有損壞、排水是否暢通等問題。
- 陽：檢查陽台的排水是否暢通、是否有洩水坡等問題。
在我多年的經驗中，排水孔堵塞、防水膠條或矽利康失效、窗戶 45 度角裂痕、以及電力系統接線錯誤，是驗屋時最常發現的缺失。這些問題雖然看似微小，卻可能對日後的生活造成很大的影響，務必仔細檢查。
房屋漏水：驗屋並非萬能，保固才是最後防線
許多人認為，只要驗屋時沒有發現問題，房屋就絕對不會漏水。但事實上，驗屋就像健康檢查一樣，只能在當下找出問題，無法預測未來是否會出現狀況。房屋在使用的過程中，會受到許多因素的影響，例如：
- 共管問題：有些漏水問題，需要所有住戶同時使用水，才能顯現出來。
- 時間因素：颱風、地震等外力，可能會導致原本沒有問題的地方出現裂縫或滲水。
因此，若驗屋時沒有發現漏水問題，並不代表未來絕對不會發生漏水。建商提供的保固機制，才是保障消費者權益的最後一道防線。消費者不應將房屋漏水的責任，全部歸咎於驗屋公司。而是應該仔細檢視房屋缺失的狀況，並判斷責任歸屬。如果缺失屬於驗屋時就應該發現的，那麼驗屋公司也應承擔相應的責任。
自己驗屋可行嗎？聽聽專家怎麼說
許多人會問我，到底能不能自己驗屋？我的答案是：可以，但要有所準備。自己驗屋與專業驗屋公司之間，仍然存在著一定的差距。驗屋能力的養成，需要長時間的經驗累積和專業知識的加持，並非簡單看看幾張檢查表就可以學會的。
若真的想自己驗屋，我會建議：
- 選擇有口碑的建商：選擇有信譽的建商，可以降低房屋出現問題的風險。
- 尋求有經驗的朋友協助：邀請有驗屋經驗的朋友一同前往，可以提供一些實質的幫助。
- 提早做功課：在交屋前三個月開始，研究蓋房子的相關知識，多看相關影片，並熟悉驗屋檢查表。
- 實際演練：找朋友的房子實際驗屋，累積經驗，並比較差異。
總而言之，驗屋是一門專業，若沒有相關經驗，委託專業的驗屋公司，可以省下更多時間和精力，也能更有效地保障自身的權益。
