今天，我將化身為金融達人，帶大家深入探討買房貸款的各種眉角。許多人買房時，只關注房價，卻忽略了貸款的重要性。其實，貸款不僅能影響我們的購屋成本，還會牽動未來的財務規劃。今天就讓我來揭開貸款的神秘面紗，讓各位都能買得划算、貸得安心！
貸款前哨戰：銀行選擇大不同
在開始貸款之前，選擇哪家銀行至關重要。我發現許多人會優先考慮手續費和貸款成數，希望貸款成數越高越好。當然，這並沒有錯，但各位有沒有想過，應該先從自己的薪轉銀行開始呢？
薪轉銀行的優勢？
- 不一定比較便宜： 許多人認為薪轉銀行一定會有較好的利率條件，但其實不然。以中古屋來說，各家銀行的貸款條件差異不大。
- 新屋的特殊性： 如果是購買新成屋，通常建商會與特定銀行合作，提供整批貸款方案，利率往往會比較優惠。
- 人情與關係： 選擇薪轉銀行，可能因為與經辦人員較為熟悉，比較好溝通，但這並不代表一定能拿到最優惠的條件。
- 成為VIP： 要與銀行打好關係，除了單純的存款和轉帳，購買銀行的理財產品，才有機會成為VIP客戶，進而獲得較好的貸款條件。
| 貸款類別 | 是否有優勢 | 說明 |
|---|---|---|
| 薪轉銀行 | 不一定 | 舊屋貸款各銀行差異不大；新屋可能因建商合作有優惠；人情關係可能有所幫助，但並非絕對。 |
| 一般銀行 | 差異不大 | 舊屋貸款條件差異不大，新屋可多方比較；可透過理財產品累積往來，有機會成為VIP。 |
| 建商合作銀行 | 通常較有優勢 | 新成屋通常有建商合作銀行提供整批貸款方案，利率可能較佳。 |
銀行審核大公開：薪資才是王道！
許多人好奇，銀行在審核貸款時，究竟看重哪些條件？我來告訴大家，其實所有的條件都回歸到一個重點：你的薪資！
銀行看重的條件
- 收入穩定性： 銀行最重視的是你是否有穩定的收入來源。
- 年收入門檻： 以我服務的銀行來說，個人年收入達到 60 萬，或是有保人年收入達到 100 萬，就能獲得較高的評分。
- 職業別影響： 職業別並非絕對的影響因素，但特定職業如公教人員或軍人，可享有較優惠的利率。
- 企業規模： 若任職於大型企業，通常可獲得較好的貸款條件，但最終還是要看薪資是否達標。
- 優良條件的定義： 銀行所謂的「優良條件」，通常指的是利率落在 2.185%～2.2% 之間。
貸款年限與利率
- 年限： 一般首購可貸 30 年，若想貸到 40 年，可考慮新青年安心成家方案，但前提是名下不能有房產。
- 利率： 利率會因個人條件而異，目前地板利率約在 2.2% 左右。
- 低利率長年限？： 如果想要同時擁有低利率和長年限，通常需要在其他條件上對銀行有所貢獻，例如購買理財產品或有高額存款。
| 條件 | 說明 |
|---|---|
| 收入 | 年收入至少60萬；或有保人年收入達100萬 |
| 職業 | 特定職業如公教人員或軍人可享優惠利率 |
| 企業規模 | 大型企業員工通常可獲較好貸款條件 |
| 貸款年限 | 一般首購30年；新青安可貸40年 |
| 利率 | 約2.2%起，條件優良者可達2.185% |
| 低利率長年限 | 通常需其他條件配合，如購買理財產品或高額存款 |
公股 VS 民間：該選哪一間？
台灣的民間商業銀行非常發達，像是中國信託、台新、星展等，都推出許多貸款方案。面對琳瑯滿目的選擇，究竟該選公股銀行還是民間銀行呢？
公股與民營銀行的差異
- 利率： 一般來說，各家銀行的地板利率差異不大。
- 年限： 民間銀行可能提供較長的貸款年限，但條件可能較為嚴苛。
- 手續費： 部分銀行會以「免手續費」來吸引客戶，但實際上可能在其他方面有額外費用。
- 個人感受： 選擇銀行時，也要考量個人的感受，以及與銀行專員的互動狀況。
- 銀行DM： 可以參考各家銀行的DM，比較利率、手續費等條件。
我的建議
我認為選擇哪一家銀行，其實差異不大。重點是要比較各家銀行的貸款條件，以及自己是否能接受。不要被「免手續費」等字眼迷惑，要仔細比較各項細節。
貸款加購陷阱：你中招了嗎？
在對保的過程中，銀行專員通常會推銷一些加購項目，像是房貸壽險、信用卡等。這些加購項目雖然可以讓你的徵信報告看起來比較好看，但並非必要的。
常見加購項目
- 房貸壽險： 銀行會建議購買房貸壽險，以保障債權，並將風險轉嫁給保險公司。
- 信用卡： 銀行會鼓勵你申辦信用卡，並辦越多張越好。
- 其他產品： 銀行可能會推銷其他理財產品，像是基金、保險等。
我的建議
加購項目可以增加徵信報告的「好看」程度，但實際上對於利率和成數的影響不大。建議大家不需要勉強自己購買不需要的產品。
送件SOP：銀行內部流程大公開
送件的流程大致如下：
- 個人金融專員（AO）： AO 會蒐集你的資料，如身分證、薪資證明等。
- 徵信部門： 徵信部門會根據你的資料撰寫徵信報告。
- 主管或徵信小組： 報告會送交主管或徵信小組評估。
- 審核結果： 銀行會根據報告內容，決定是否核貸以及核貸成數、利率等。
提醒
- 徵信部門： 為了維持客觀中立，你不會接觸到徵信部門的人員。
- 報告的重要性： 徵信報告寫得好不好，會影響你的貸款結果。
避免貸款踩雷：這些事你一定要知道！
許多人會擔心，實際貸款結果與預期不符。為了避免這種情況發生，以下幾點你一定要注意：
聯徵次數
- 送件次數： 如果你同時向多家銀行送件，銀行會覺得你條件很差，反而降低你的貸款意願。
- 貨比三家： 建議先向銀行詢問，不要急著送聯徵，以免留下紀錄。
- 詢問專員： 如果你平時有與銀行專員往來，可先詢問專員，了解自己大概可以貸到多少成數和利率。
影響貸款額度的因素
- 薪資： 固定收入來源是關鍵。
- 租金收入： 若有租金收入，可提供契約證明。
- 聯徵紀錄： 信用卡的繳款狀況、是否按時還款都會影響信用評分。
- 保險： 若有高額保險，可推估你的還款能力，但投資型保單不在此列。
- 股票： 股票不認列為經常性收入，但股利收入可提供扣繳憑單作為證明。
徵信報告
銀行徵信人員會根據你提供的資料撰寫報告，盡可能讓銀行的故事「好寫」。所以，提供越多的資料，對你越有利。
新青安貸款：你一定要知道的眉角
新青年安心成家方案（新青安）是目前非常熱門的貸款方案，原因在於其利率非常優惠。
新青安的條件
- 資格： 只要年滿18歲，本人、配偶及未成年子女名下均無自用住宅，即可申請。
- 利率： 一段式利率為 1.775%，遠低於一般銀行的地板利率。
- 年限： 可貸 40 年。
- 補貼期限： 優惠利率只到 115 年 7 月 31 日。
新青安的注意事項
- 人頭戶問題： 政府正在嚴查人頭戶，以及將新青安貸款房屋出租的情況。
- 還款能力： 申請新青安貸款，務必評估自己未來的還款能力。
- 寬限期： 寬限期過後，利率可能會調升，務必事先規劃。
- 轉貸問題： 新青安一生只能用一次，轉貸可能會有額外費用，且利率可能較高。
我的建議
新青安貸款雖然優惠，但務必謹慎評估自身狀況，不要有僥倖心態，以為可以鑽漏洞。
貸款加分條件：讓銀行更愛你！
除了基本的收入和信用狀況，還有哪些因素可以讓銀行更願意貸款給你呢？
貸款加分項目
- 直系親屬： 如果你的父母或配偶有優良的信用紀錄，可以幫你當保證人，提高你的貸款成功率。
- 聯徵紀錄： 保持良好的還款紀錄，全額繳清信用卡帳單，不要只繳最低金額。
- 負債比： 確保你的收入大於支出，且剩餘金額足以負擔每月的還款。
貸款年限評估
銀行在評估貸款年限時，通常會考慮你的年紀，以及所購買房屋的屋齡。一般來說，貸款年限加上年紀會低於 75 歲。
為什麼新青安可以貸40年？
新青安是政府的政策優惠，旨在鼓勵年輕人購房。一般首購貸款較少核貸超過 30 年，銀行會認為你在 30 年內就能還清貸款。
我的建議
多與銀行專員打交道，了解自己的條件，並爭取最優惠的方案。
貸款前的事前規劃：你準備好了嗎？
在貸款之前，做好事前規劃非常重要，這包括房屋的鑑價、以及了解各種貸款費用和還款方式。
房屋鑑價
- 實地勘查： 銀行會派員實地勘查房屋狀況，包括門牌、屋況、是否有壁癌或海砂屋等。
- 嫌惡設施： 周遭是否有醫院、殯儀館、高壓電等嫌惡設施，也會影響房屋的鑑價。
- 成交價： 銀行會參考附近區域的成交價，通常取平均值。
- 屋齡和屋況： 屋齡和屋況是影響房屋鑑價的重要因素。
信用評分
- 聯徵中心評分： 聯徵中心會給予你一個信用評分，滿分是 800 分。
- 貸款類別： 無擔保信貸（如車貸）會降低你的信用評分。
- 透支額度： 你在銀行的戶頭，可能會出現負數餘額，代表你動用了擔保貸款。
- DBR22倍： 你的無擔保信貸額度，不能超過月薪的 22 倍。
貸款費用
- 手續費： 各家銀行收取的手續費不同，可多方比較。
- 寬限期： 選擇寬限期可暫時減輕還款壓力，但要考慮未來升息的風險。
- 還款方式： 可選擇本金攤還或本息攤還，並可隨時彈性還本金。
- 提前還款： 若有能力提前還款，可減少利息支出。
- 寬限期設定：若有寬限期需求，建議在一開始就與銀行談妥，以免事後申請遭銀行懷疑還款能力。
我的建議
建議大家先選寬限期，再根據自身情況彈性還本金。
總結
希望透過今天的分享，大家對買房貸款有更深入的了解。買房是人生大事，一定要做好功課，才能貸得安心，買得划算！
