今天想跟大家分享一些給首購族或是對房貸沒有概念的新手們一些買房貸款的經驗談，希望能幫助大家少走一些彎路，順利取得理想的房貸方案！很多人在買房子的時候，最常問的問題就是：「貸款要貸多久？」、「利率多少才合理？」、「寬限期要多久？」，坊間更是流傳許多都市傳說，例如薪轉戶利率比較好等等，到底哪些是真的？哪些是假的？今天就讓我來一一破解，帶領大家了解房貸的真相！
貸款三大關鍵：年限、成數、利率，決定你的購屋預算！
在討論這些五花八門的說法之前，我們先來看看貸款絕對必須知道的三個名詞：年限、成數、利率。這三個關鍵因素會直接影響你的購屋預算以及每月的還款金額，務必仔細研究！
年限：貸款時間長短，影響每月還款金額
年限指的是貸款最長可以分多少個月來還。在台灣，房貸最長可以貸款30年，也就是360期。有些銀行提供40年房貸選項，拉長還款期限，讓每月的負擔更輕。影響銀行給你的貸款年限，通常有兩個主要原因：職業和年齡。職業穩定性高的工作者，例如公務員、教師、醫生等，對銀行來說風險較低，還款能力較穩定，因此比較容易獲得較長的貸款年限。另一個更關鍵的因素是年齡，通常越年輕，銀行願意給的貸款年限也就越長。畢竟年輕人還有很長的工作時間可以累積財富，也代表著未來有更多機會提高收入，更有能力償還貸款。部分銀行提供40年的房貸，主要也是針對35歲以下的年輕人。
| 年限影響因素 | 說明 |
|---|---|
| 職業 | 穩定性高的職業，例如公務員、教師、醫生等較有利 |
| 年齡 | 年輕人可貸款更長時間，有機會貸到40年 |
寬限期：喘息空間，讓你從容裝潢佈置！
說到年限，就不得不提到「寬限期」。寬限期是銀行給你的額外福利，允許你在一定期間內，只繳利息不繳本金的期限，通常為1到3年不等。這對於剛買房的你來說，無疑是一大福音！因為除了房貸之外，你還需要裝潢、購置家具家電等等，這些都是不小的開支。寬限期能讓你減輕初期壓力，更從容地打造理想家園。
我當初買房時，也面臨同樣的狀況。除了房貸之外，還需要一筆不小的費用來裝潢新家、添購家具家電，才能打造舒適的居住空間。因此我選擇了寬限期，讓前幾年的每月還款壓力不要那麼重，可以更彈性地運用資金。要注意的是，寬限期結束後，每月還款金額會提高，需要事先做好財務規劃。
成數：貸款金額比例，攸關自備款的多寡！
貸款成數是指貸款金額佔房屋總價的比例。成數越高，代表你可以貸款的金額越多，相對地，需要準備的自備款就越少。影響成數的因素主要與房屋本身有關，例如地段、屋齡、房屋估價等。即使在台北市蛋黃區或蛋白區，如果房屋屋齡太老，貸款成數也不一定會高。
我當初買房時，天真地以為房市熱門的地段貸款成數會越高，畢竟大家都想要買的地方，銀行應該也會很喜歡吧！結果狠狠地被打臉了。由於擔心特定區域房市過熱，加上銀行對該區域的熟悉度不足，我最後只貸到了六成，當下真的非常驚訝！這也提醒了我，不要一廂情願地認為熱門地段就一定能貸到高成數。
| 成數影響因素 | 說明 |
|---|---|
| 地段 | 蛋黃區不一定成數高，銀行會考量風險 |
| 屋齡 | 屋齡越新越有利，銀行評估價值較高 |
| 房屋估價 | 銀行的鑑價結果是關鍵，影響貸款額度 |
利率：貸款成本高低，長期下來差很大！
利率是指貸款的成本，會影響你每期需要支付的利息金額。利率的高低，長期下來會造成巨大的差異。影響利率的因素很多，包括年收入、職業、負債狀況、信用評級等。銀行最看重的是你的還款能力，因此軍公教、律師、醫師等穩定高薪的職業，通常能獲得較優惠的利率。
有些人可能會認為企業負責人的條件比一般上班族好，但在銀行眼中，負責人其實是高風險職業。因為公司營運狀況變化大，今天賺錢，明天可能就面臨倒閉危機，銀行寧願把錢借給收入穩定的一般上班族。
| 利率影響因素 | 說明 |
|---|---|
| 年收入 | 收入越高利率越低，代表還款能力較強 |
| 職業 | 穩定高薪職業較有利，例如軍公教、律師、醫師等 |
| 負債狀況 | 負債過高會影響利率，銀行會擔心你的還款能力 |
| 信用評級 | 良好的信用記錄有助於取得較低利率 |
首購族通常能享有較優惠的利率，目前市場的最低利率約為1.81%。要注意的是，即使是「一段式利率」，也會隨著央行升息或降息而調整。千萬不要以為一段式利率就是永遠不變的固定利率！
破解迷思！薪轉戶利率比較好？我的經驗告訴你…
很多人認為薪轉戶利率會比較好，但根據我的親身經驗，這並不完全正確。我的薪轉戶和信用卡消費都在同一家銀行，信用記錄也良好，但最後拿到的利率卻不如預期。這也打破了我對薪轉戶的迷思。
不同分行也可能提供不同的貸款條件，例如，購買新竹竹北的房子，向同一家銀行的竹北分行和台北分行詢問，可能會得到不同的條件。這是因為不同分行對當地房市的了解程度不同，或者各分行的業績目標不同，導致它們願意提供的條件有所差異。
其他注意事項：聯徵次數、小套房貸款、其他貸款影響，不可不知的眉角！
除了以上三個主要因素外，還有一些細節需要注意，這些眉角可能會影響你的貸款申請：
- 聯徵次數： 正式送件會讓銀行拉聯徵，留下記錄。過多的聯徵記錄可能會讓銀行認為你的條件不好，到處申請貸款，因此建議在短時間內（例如三個月內）集中申請，避免留下太多聯徵記錄。
- 小套房貸款： 並非所有銀行都願意承做小套房的貸款，因為小套房的轉售性較差，容易受到市場波動影響。即使願意承做，利率和成數通常也比較差。
- 其他貸款影響： 名下有其他貸款，例如車貸、學貸等，會影響房貸條件。因為這些貸款會佔用你的負債額度，影響銀行對你還款能力的評估。但如果你的其他貸款還款紀錄良好，影響程度會比較小。
我的貸款經驗分享：40年房貸，我的選擇與考量
我最後選擇了與非建商配合的銀行貸款，貸款成數為8.5成，利率為目前市場最低的1.81%。選擇40年房貸，主要是為了降低每月的還款壓力，讓我有更多資金可以彈性運用，並不代表我一定要還40年。只要過了限制清償期限，就可以隨時提前還款，縮短還款期限。
當初選擇非建商配合的銀行，是因為經過多方比較後，發現這家銀行提供的方案最符合我的需求。雖然建商配合的銀行通常會提供一些優惠，但並不是所有優惠都適用於每個人。建議大家還是要多方比較，選擇最適合自己的方案。
希望今天的分享能幫助到正在為房貸煩惱的你！祝大家都能順利買到理想的房子，打造溫馨舒適的家！
