近年來，我發現許多朋友在購屋過程中，都遭遇了相同的困擾：建商宣稱的房屋坪數與實際可使用的空間落差極大，讓人不禁懷疑，辛苦賺來的錢究竟花到哪裡去了？答案很可能就在於「公設比」！今天，就讓我這個過來人，深入淺出地帶大家了解公設比的計算方式、影響因素，以及如何避免掉入購屋陷阱，找到真正符合需求的理想住宅。
公設比計算公式：別再被數字遊戲蒙蔽雙眼！
許多人對公設比一知半解，很容易被建商的花言巧語迷惑。其實，公設比的計算公式並不複雜，只要掌握以下公式，就能輕易算出實際居住空間：
(共有部分持分坪數 ÷ (主建物坪數 + 附屬建物坪數 + 共有部分持分坪數)) × 100%
重要提醒：權狀或謄本上顯示的通常是平方公尺，請務必先乘以 0.3025，才能轉換成我們日常使用的坪數單位，避免計算錯誤造成不必要的損失。這個步驟非常關鍵，許多人因為忽略了單位換算，而導致計算結果出現偏差，最終影響購屋決策。
公設比30%的真相：你真的買到30坪的房子嗎？
讓我們以一個實際案例來說明。假設你找到一間標示坪數為30坪的房子，公設比高達30%，那麼實際情況將會是：
30 坪 × 30% = 9 坪 (公設面積)
30 坪 - 9 坪 = 21 坪 (主建物及附屬建物面積)
注意！這 21 坪還包含了陽台面積！扣除陽台之後，你的實際室內居住空間可能遠低於20坪。如此一來，每坪單價的實際成本將會遠高於你原本預期的數字。這也就是為什麼許多人實際入住後，會覺得空間比想像中狹小許多。
公設比為何節節攀升？時代變遷與法規影響的雙重夾擊！
許多人好奇，為什麼現在房子的公設比普遍偏高，甚至動輒超過30%？這與時代變遷和相關法規有著密不可分的關係。
- 現代建案公共設施的增設：為了提升房子的吸引力及競爭力，現代建案紛紛增設許多公共設施，例如：健身房、游泳池、交誼廳、空中花園、KTV等等。這些設施的確提升了生活品質，但也同時增加了公設比。
- 法規要求的公共設施：政府的法規也要求建築物必須設置一定的公共設施，例如：逃生梯、消防設備、無障礙空間等等。這些法定公共設施雖然是為了安全考量，但也無可避免地提高了公設比。
因此，如果你希望找到公設比較低的房子，不妨考慮購買中古屋。但如果你偏好新成屋或預售屋，除了留意公設比，更需要仔細評估這些公共設施是否真的符合你的生活需求，切勿盲目追求高規格的公共設施，而忽略了實際居住空間的舒適性。
公設比高低並非唯一指標：總戶數與基地面積的影響！
需要注意的是，公設比的高低並不能完全代表公共設施的多寡或品質。以下兩個因素也會對公設比造成影響：
| 影響因素 | 詳細說明 |
|---|---|
| 總戶數少 | 在公設總坪數不變的情況下，總戶數越少，每戶分攤的公設坪數就越高，導致公設比上升。例如：一棟大樓只有10戶，而公設坪數為100坪，則每戶需分攤10坪；但若為100戶，則每戶僅需分攤1坪。 |
| 基地面積小 | 基地面積較小，建商在建築設計上可運用的空間有限，因此必須增加樓層高度以達到容積率的要求，相對之下，公設就會佔用更多面積，導致公設比提升。 |
公設的組成：你真的了解你所付出的費用嗎？
公設範圍涵蓋相當廣泛，除了大家比較容易聯想到的健身房、游泳池、交誼廳等休閒設施外，還包含許多必要且不可或缺的空間，例如：
- 必要公設：逃生梯、消防設備、電梯、機房、管線間、安全梯、避難層等，這些都是確保居住安全和生活機能的必要設施。
- 一般公設：大廳、車道、走廊、樓梯間、垃圾處理室、信箱區等，這些是住戶日常生活中不可或缺的公共空間。
- 休閒公設：健身房、游泳池、交誼廳、圖書館、兒童遊戲區、空中花園等，這些設施能提升生活品質，但同時也增加了公設比。
更重要的是，露天花園、戶外泳池等無頂蓋的公共設施，並不會被計入公設比中。因此，不要單純以公設比的高低來判斷房屋的好壞，務必仔細了解公設的組成與用途。
公設細節：購屋前必看的三大注意事項！
在購買房子前，除了仔細審閱合約內容外，還需要注意以下三點細節：
- 車位登記坪數：車位登記坪數經常包含車道面積，這部分的費用通常會被分攤到每個車位上。即使你沒有購買車位，也需要分擔車道維護費用。因此，仔細檢視車位登記坪數，以及相關費用分攤的規定，才能避免額外支出。
- 建商違法二次施工：有些建商會在取得使用執照後，私自進行二次施工，例如：將機電設備間或逃生設施改建成其他用途，這屬於違法行為，一旦被檢舉，不僅要被迫拆除，還可能面臨法律責任。簽約前務必確認建商是否曾有違規紀錄，並仔細閱讀合約條款，避免日後產生糾紛。
- 公共設施的維護管理：公共設施多固然好，但相對的，管理費用也會提高。且維護管理也相對麻煩，萬一設備故障需要維修，需要經過管委會的同意，才能進行。如果社區住戶人數較少，維護經費不足，公共設施容易老舊失修，成為蚊子館。
總結：聰明選房，從了解公設比開始！
買房是人生中重大決定，切勿輕忽任何細節。透過本文的說明，希望大家能更清楚了解公設比的計算方式、影響因素，以及需要注意的細節。在選擇房屋時，除了考量價格與坪數外，更要仔細評估公設比、公共設施的實用性，以及社區的管理狀況，才能找到真正符合需求的理想住宅，避免日後產生不必要的困擾。記住，買房不只是買磚瓦，更是買生活品質！
